A revista eletrônica CONJUR publica artigo de Arnon Velmovitsky sobre os detalhes aos quais devemos estar atentos nos contratos de aluguel

Contrato de locação de imóvel estabelece direitos e deveres

O contrato de locação é o instrumento que estabelece os direitos e as obrigações do locador e do locatário e, portanto, merece aprofundado estudo e discussão, como forma de evitar ou mesmo reduzir a chance de conflitos.

Nos contratos de locações residenciais, é usual a adoção do prazo igual ou superior a 30 meses, para que o locador tenha a faculdade de denunciar o ajuste, findo o interregno ajustado, independentemente de notificação ou aviso, conforme estabelece o artigo 46 da Lei 8.245/1991.

Cabe ao locatário verificar, antes da assinatura do contrato, o estado do imóvel no qual irá morar, apontando desde já os defeitos nas instalações hidráulicas e elétricas, apetrechos que guarnecem o imóvel, condições da pintura do piso, para que fique registrada a real situação do apartamento ou casa, tendo em vista não só as suas obrigações quando da restituição do imóvel, como também para pleitear eventuais reparos indispensáveis ao uso do bem locado.

Por outro lado, é dever do locador entregar ao locatário o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, cativo ao que estabelece o artigo 22, I, da Lei do Inquilinato, pelo que é indispensável minuciosa vistoria prévia e por escrito do bem, a ser assinada e anexada ao contrato.

O locatário não responde pelas deteriorações decorrentes do uso normal do imóvel, como prevê o artigo 23, III, da Lei 8.245/91.

As obrigações de cada parte estão dispostas nos artigos 22 e 23, da Lei 8.245/91, reputando-se nulas de pleno direito as cláusulas do contrato que visem a elidir os objetivos da Lei, de acordo o disposto no artigo 45, da Lei do Inquilinato.

A fim de evitar futuras surpresas desagradáveis, cabe ao locatário verificar tudo o que cerca o imóvel: a existência de feira livre na rua, a compatibilidade dos encargos do imóvel com a sua condição financeira — cota condominial —, imposto predial, vaga de garagem — demarcada ou não —, restrições que constem na convenção de condomínio e no regulamento interno, a incidência de sol da tarde e tudo aquilo que possa a vir a incomodá-lo, diante do prazo de 30 meses e a consequente multa que terá de pagar, caso almeje rescindir o negócio antes do prazo a locação.

É necessário, ainda, examinar a data do vencimento do aluguel, a multa em caso de atraso e desocupação antecipada, local estipulado para pagamento do aluguel e demais obrigações que constem do instrumento locatício.

A multa para o locatário, em caso de rescisão antecipada, observará a proporcionalidade do cumprimento contratual, para efeito do seu cálculo e cobrança, tal qual previsto no artigo 4º da Lei 8.245/91.

Portanto, cabe ampla e anterior negociação das cláusulas contratuais em locações, para que efetivamente tais cláusulas representem o legítimo interesse das partes - o que irá contribuir para a boa relação entre locador e locatário.

Na dúvida em relação à aplicação de qualquer cláusula, irá prevalecer a intenção das partes, na conformidade do artigo 112, do Código Civil.

Last but not the least, os contratantes — locador e locatário — são obrigados a guardar, não só na conclusão como na execução do contrato, os princípios de probidade e boa fé, em estrita obediência ao artigo 422, do Código Civil.

Clique aqui e leia o artigo na íntegra, direto no portal Conjur: http://www.conjur.com.br/2013-out-31/arnon-velmovitsky-contrato-locacao-imovel-estabelece-direitos-deveres

Conjur publica artigo de Arnon Velmovitsky sobre os direitos e deveres do locatário. Confira!

PARTICIPAÇÃO DA SOcIEDADE

Direitos e deveres do locatário são equilibrados e atuais

Por Arnon Velmovitsky

A Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, também conhecida como a Lei do Inquilinato, estabelece os direitos e deveres do locatário, não só no que diz respeito ao pagamento de aluguéis e encargos, mas também em relação à conservação do imóvel e a aplicação de multa, nas diferentes hipóteses de rescisão da locação.

As obrigações do proprietário e do inquilino integram a Seção IV da referida Lei e encontram-se especificadas nos artigos 22 e 23 respectivamente, ficando claro que cabe ao locador o pagamento de despesas extraordinárias de condomínio, vale dizer, as que não dizem respeito aos gastos rotineiros de manutenção do prédio.

Em relação a certas despesas, vez por outra surge dúvida quanto a quem cabe o seu pagamento, como é o caso do rateio do custo de demissão de funcionário antigo, anterior ao tempo da locação do imóvel, devendo prevalecer a proporcionalidade para aferir o que cabe a cada um.

O locatário é obrigado a cumprir a Convenção e o Regulamento Interno do prédio, arcando com as penalidades na hipótese do seu descumprimento. Vale salientar que o responsável pecuniário perante o condomínio é o proprietário, que irá se ressarcir do gasto feito junto ao locatário.

Na hipótese de rescisão da locação, motivada pela transferência do locatário pelo seu empregador, não incide a cobrança da multa contratual, desde que avise o locador com antecedência de 30 dias, por expressa disposição do artigo 4º, parágrafo único, da Lei 8.245/91.

Na hipótese de denúncia imotivada, o inquilino responderá pela multa, obedecida a proporcionalidade ao período do descumprimento, em sintonia com o disposto no artigo 4º, da Lei do Inquilinato.

A Lei faculta ao locatário, ainda, a rescisão antecipada do contrato, mediante o pagamento de multa, como foi visto acima, o que contudo é negado ao locador, que é obrigado a respeitar a locação, pelo prazo que for ajustado no contrato.

É dever do locatário comunicar ao locador todo e qualquer problema que apresente o imóvel, tal como vazamento que cause ou sofra de outra unidade, deterioração de canos, parte elétrica, hidráulica e demais apetrechos que guarnecem o imóvel.

Em caso de separação do casal, cabe ao locatário comunicar de imediato o fato ao locador, para que tome conhecimento de quem permanecerá no imóvel, vez que a Lei prevê que a "locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel" (artigo 12).

Nessa hipótese, poderá o fiador exonerar-se da fiança, devendo o novo locatário buscar uma das garantias locatícias, viabilizando a sua permanência no imóvel.

O locatário também poderá exercer o seu direito de preferência na aquisição do imóvel, desde que o faça no prazo de 30 dias, a partir de sua inequívoca notificação em relação às condições de venda almejadas pelo proprietário, que deverão ser bem pormenorizadas, inclusive quanto à exibição da documentação relativa ao imóvel.

É obrigação do inquilino viabilizar o ingresso no imóvel de possíveis candidatos a sua compra, dentro de horário pré-definido, de comum acordo com o locador, caso não almeje a sua aquisição.

Verifica-se do acima exposto que os direitos e deveres do locatário, previstos em lei prestes a completar 22 anos de vigência, são bem equilibrados e atuais, posto que decorrem de ampla discussão da sociedade, na qual todos os interessados tiveram chances de se manifestar.

Arnon Velmovitsky é advogado especializado em Direito Imobiliário, Ouvidor da OAB-RJ e presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB.

Revista Consultor Jurídico, 18 de setembro de 2013

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