A revista eletrônica Conjur publica artigo de Arnon Velmovitsky sobre manter animais nos condomínios

TEMA CONTROVERSO

Jurisprudência majoritária valida bicho em apartamento

A manutenção de animal em apartamento é tema controverso, antigo, que envolve discussões acaloradas dentro e fora do âmbito do Judiciário.

As animosidades entre vizinhos chegam a atingir grau elevado, com a convocação do síndico e muitas vezes acabam na Delegacia de Polícia.

Não há dúvida que a questão é complexa, pois envolve o afeto entre o homem e o animal, que além de lhe fazer companhia, em alguns casos, é recomendado pelos médicos, inclusive no tratamento contra depressão e outras questões da saúde, especialmente quando envolvem crianças e pessoas idosas.

O choque de interesses é tão intenso que, em recente acórdão, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro confirmou a sentença de improcedência de demanda, na qual era requerida a retirada de animais criados por condômino, sob a alegação de que estariam causando alergia à vizinha, tendo por fundamento à ausência de provas (Apelação 0007738-67.2010.8.19.0007, julgada em 21 de junho de 2011).

Há convenções de condomínio que proíbem a permanência de animais, mesmo de pequeno porte, nas unidades privadas residenciais.

Contudo, as cláusulas de convenção de condomínio devem ser interpretadas segundo critérios científicos, que regem a interpretação das leis, pela adoção do método teleológico, a partir do seu conjunto e de acordo com a sua finalidade, em detrimento de mera interpretação literal.

A jurisprudência majoritária converge no sentido de validar a permanência de animal em apartamento, mesmo com a proibição da Convenção de Condomínio ou do Regulamento Interno, desde que não ofereça risco à segurança, sossego e saúde dos demais moradores.

O Superior Tribunal de Justiça, em acórdãos dos anos 90, prestigiava o contido na Convenção de Condomínio quanto à proibição de animal em condomínio, entendendo que a existência de cláusula proibitória não atrita com nenhum dispositivo de lei (STJ – 3ª. Turma – Recurso Especial nº 161.737-RJ, Relator Ministro Costa Leite – julgado em 27 de abril de 1998).

O ministro Ruy Rosado de Aguiar seguiu o mesmo entendimento no REsp 122.791/RJ, julgado em 19 de agosto de 1997, assim como o ministro Carlos Alberto de Menezes Direito no REsp 81666/SP, julgado em 24 de junho de 2007.

Também cabe observarmos o direito de propriedade, assegurado no artigo 5º, da Carta Magna, os artigos 1.228 e 1.277, do Código Civil que servem de fundamento para autorizar a permanência de animal em apartamento, desde que não ofereça risco à tranquilidade, segurança e higiene dos demais condôminos.

Por outro lado, na hipótese do animal incomodar a paz, o sossego e a higiene dos demais condôminos, é legal que seja autorizada judicialmente a sua retirada, como decidido na Apelação Cível 0152027-19.2007.8.19.0001, do TJ-RJ, 10ª Câmara Cível, relator desembargador Pedro Saraiva de Andrade Lemos, julgado em 27 de janeiro de 2010.

O tema é tão relevante que consta da jurisprudência temática do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, com 15 acórdãos selecionados.

É possível concluir que tem prevalecido o bom senso nas decisões dos nossos tribunais, a partir da valoração das provas que constam nos autos, de cada caso julgado.

clique no Link a seguir e leia o artigo no site Conjur: http://www.conjur.com.br/2013-dez-11/arnon-velmovitsky-jurisprudencia-majoritaria-valida-bicho-apartamento

O site CONJUR publicou novo artigo de Arnon Velmovitsky, sobre destinação do fundo de reserva de condomínios

DIREITO IMOBILIÁRIO

Condôminos podem discutir destinação do fundo de reserva

Por Arnon Velmovitsky

O fundo de reserva, instituído na convenção de condomínio ou através de assembleia geral do condomínio na qual conste na ordem do dia de forma individualizada, representa quinhão da cota condominial, que varia na maioria das vezes entre 5% a 10% do seu valor. 

Objeto de grandes discussões entre os condôminos, não só quanto a sua cobrança como também em relação a sua utilização, o fundo de reserva tem seu destino regrado pela convenção do condomínio. Cabe à administração do condomínio, através de seu representante legal – o síndico – contabilizar os créditos e débitos do fundo de reserva em conta separada.

O artigo 1334, inciso I, do Código Civil, estabelece a forma de arrecadação das cotas ordinárias e extraordinárias do condomínio, nelas incluídas a cobrança  relativa a fundo de reserva.

Os artigos 1350 e 1353, do Código Civil disciplinam a forma de reajuste da cota condominial, e também do fundo de reserva.

O fundo de reserva pode ser usado para cobrir eventual saldo devedor da conta ordinária de condomínio, efetuar o pagamento de despesa emergencial, que não está prevista no orçamento ou até para pagamento de obra futura.

Em qualquer das hipóteses de sua utilização, caberá ao síndico consultar o que consta a respeito do assunto na convenção e submeter, na próxima assembleia geral, à aprovação dos participantes da reunião o gasto realizado ou a transferência entre contas que foi efetivada – fundo de reserva e cota ordinária de condominio.

O artigo 23, parágrafo 1º, i), da Lei 8.245, de 18.10.1991, estabelece que o locatário é obrigado a pagar as despesas ordinárias de condomínio e explicita o teor de tais despesas, constando a obrigação de repor o fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas ordinárias de condomínio, a partir da data da locação do imóvel.

Nessas circunstâncias, é indispensável o correto lançamento das despesas na conta do fundo de reserva, para que seja possível identificar a natureza do gasto efetuado e, por via de consequência, se cabe ou não ao locatário o ressarcimento do locador.

A jurisprudência é pacífica quanto à obrigação do locatário de recompor parte ou a totalidade do fundo de reserva, desde que utilizado para cobertura de despesas ordinárias.

Os condôminos podem discutir a destinação do fundo de reserva, para que atenda plenamente os anseios de todos que integram o condomínio.

http://www.conjur.com.br/2013-out-16/arnon-velmovitskya-destinacao-fundo-reserva-condominios

Novo artigo de Arnon Velmovitsky publicado hoje na revista CONJUR sobre a importância das Assembleias Condominiais, suas necessidades e cuidados para realizá-las corretamente

ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO

Cuidados em reuniões resultam em ganhos para condôminos

Por Arnon Velmovitsky

A assembleia condominial é a reunião dos condôminos com a finalidade de deliberar sobre assuntos importantes da coletividade, desde a aprovação de contas, passando pelo orçamento para efeito de rateio de despesas, até a escolha do síndico, conselheiros, obras a serem levadas a efeito, punição de condôminos e apreciação de recursos dos condôminos contra multas aplicadas.

As assembleias podem ser ordinárias ou extraordinárias.

A assembleia geral ordinária é convocada anualmente, conforme estabelece o artigo 1.350, do Código Civil, e tem por objetivo aprovar as contas do exercício que se finda, o orçamento para o próximo período, e, caso esteja no prazo previsto na convenção, eleger os membros da administração – síndico, subsíndico, conselheiros titulares e suplentes.

O mandato do síndico, estabelecido na convenção de condomínio, não poderá ser superior a dois anos, com direito a renovar-se, em sintonia com o disposto no artigo 1.347, do Código Civil.

A assembleia geral extraordinária, convocada pelo síndico ou por um quarto dos condôminos, tem por finalidade apreciar e deliberar sobre os assuntos relevantes do condomínio, tais como a realização de obras, apreciação de punição imposta a condômino, intimações recebidas pelo condomínio e outros assuntos de interesse comum.

A convocação da assembleia é enviada no prazo estabelecido na convenção de condomínio e entregue aos condôminos, através de carta protocolada ou registradas, a fim de evitar futuro questionamento de nulidade.

O presidente da mesa, eleito no início da assembleia, indicará secretário, sendo também responsável por decidir as questões de ordem. Verificará também o quorum exigido para cada tópico da ordem do dia, especialmente os previstos no artigo 1.341, do Código Civil, referentes a obras voluptuárias, ou ainda as úteis e necessárias. Caso não seja atingido o quorum mínimo, o Presidente mandará constar da ata que o item da pauta não foi aprovado.

O locatário tem o direito de participar da Assembleia Geral, mesmo sem procuração do locador, na hipótese de sua ausência, nas deliberações que envolvam despesas ordinárias de condomínio, em obediência ao artigo 83, da Lei 8.245/91.

Prática comum mas condenável é a lavratura da ata após o encerramento da Assembleia. Muitas das vezes tal procedimento gera dúvidas e intromissões indevidas de terceiros, na busca de alterar o que foi efetivamente decido.

A boa norma determina a imediata lavratura da ata pelo secretário, após a votação de cada item e a leitura em voz alta para que todos aprovem o texto votado.

A Lei 4.591/64 determinava a distribuição de cópia da ata aos condôminos no prazo de até oito dias, obrigação que não foi mantida pelo Código Civil vigente. De qualquer forma é importante verificar o que consta na convenção em relação ao tema e, caso esta nada estipule, utilizar o prazo de até oito dias.

As assembleias que tratem de assuntos importantes deverão ser registradas no cartório de títulos e documentos, a não ser que a convenção condominial obrigue o registro de todas as atas.

A adoção dos cuidados acima especificados irá prevenir a ocorrência de questionamentos e litígios em relação ao que foi decidido, redundando em ganhos de segura e lisura para todos os condôminos bem como para o condomínio.

Arnon Velmovitsky é advogado especializado em Direito Imobiliário, Ouvidor da OAB-RJ e presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB.

Revista Consultor Jurídico, 2 de outubro de 2013

Leia na íntegra, clicando a seguir: http://www.conjur.com.br/2013-out-02/arnon-velmovitsky-cuidados-reunioes-resultam-ganhos-condominos

O Seminário sobre os 40 anos da Lei de Registros Públicos, dia 27, no IAB, trouxe grandes nomes do meio jurídico aos debates. Confira.

Ao alto, à esquerda, Dr. Arnon, Dr. Arthur Rios e o Desembargador Marco Aurélio Bezerra de Melo.

Dr. Arnon Velmovitsky, presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB (Instituto dos Advogados Brasileiros), e Dr. Frederico Price Grechi, integrante da mesma Comissão, presidiram a mesa de debates.

Dr. Arthur Rios, também professor de Direito, cometa que é preciso simplificar a regularização das propriedades no Brasil.




Desembargador Marco Aurélio, novamente, em seu discurso quando, oportunamente, comentou ser dever do Estado assegurar dignidade ao cidadão e a lei de registros públicos, neste sentido, proporciona o direito de propriedade.

Seminário “Novas Perspectivas do Direito Registral – 40 Anos Da Lei De Registros Públicos”

Dr. Albert Danan

Seminário “Novas Perspectivas do Direito Registral – 40 Anos Da Lei De Registros Públicos”

 Desembargador Marco Aurélio Bezerra de Melo

 Dr. Arthur Rios

Dr. Eduardo Sócrates

Arnon Velmovitsky publica artigo na Conjur sobre a necessidade de especialização das varas e dos magistrados em Direito Imobiliário

QUESTÕES ESPECÍFICAS

A necessária especialização de varas imobiliárias

Por Arnon Velmovitsky

O Direito Imobiliário interage com praticamente todos os ramos do Direito, disciplinando questões relevantes, na medida em que tem por escopo a propriedade que é direito fundamental, positivado no artigo 5º, “caput” e inciso XXII, da Carta Magna de 5 de outubro de 1988.

Questões relativas a condomínio, direito de vizinhança, compra e venda de imóveis, financiamentos imobiliários, alienação fiduciária de bens imóveis, usufruto, enfiteuse, dentre outras, são exemplos da interdisciplinaridade do Direito Imobiliário.

A seara imobiliária tange em pontos sociais sensíveis e significativos como, por exemplo: a posse, a propriedade e a locação de bens imóveis, que tantas angústias e preocupações trazem aos envolvidos em conflitos desta natureza.

Neste contexto, os inúmeros litígios decorrentes destas relações produzem incessantes modificações legislativas e jurisprudenciais, de modo a adequar Direito e sociedade, apontando novos paradigmas. A grande quantidade de diplomas esparsos — Legislação extravagante — exige dos operadores do direito imobiliário uma constante atualização acadêmica e o entendimento desta interdisciplinaridade.

Acrescente-se, ainda, que os operadores do Direito devem dominar temas como a moderna e complexa sistemática obrigacional dos negócios imobiliários, como, por exemplo, o denominado pacto“buit to suit”, no qual o locador ajusta com o locatário a entrega futura do bem, dentro de condições estabelecidas para o empreendimento do inquilino.

Vivemos a era da especialização. Mas não é só! O estudo da doutrina, legislação e jurisprudência que transita nas lides que versam sobre o tema, requer do julgador dedicação para uma efetiva prestação jurisdicional de qualidade.

A especialização já é uma realidade nos tribunais federais, dentre os quais podemos destacar o Tribunal Regional Federal da 2ª Região, no qual a 1ª e a 2ª Turmas julgam matéria previdenciária, penal e de propriedade industrial; a 3ª e a 4ª Turmas matérias tributárias, enquanto que a 5ª; 6ª; 7ª; e 8ª Turmas julgam matérias administrativas.

Outro exemplo de especialização é a estrutura de um dos nossos tribunais de superposição, vez que no Superior Tribunal de Justiça a 1ª e a 2ª Turmas são especializadas em Direito Público; a 3ª e a 4ª Turmas especializadas em Direito Privado, enquanto a 5ª e a 6ª Turmas são especializadas em Direito Penal.

Como consectário lógico, caso implementada a especialização de algumas varas cíveis em varas com competência para o julgamento de matéria imobiliária, decerto traria maior celeridade e segurança jurídica aos feitos, evitando a interposição de inúmeros recursos, cujo objeto é adequar as decisões de primeiro grau à legislação e jurisprudência dominantes.

O tema é bastante instigante e a especialização poderá propiciar incontáveis benefícios para todos os personagens envolvidos nesta questão: partes, advogados e magistrados. 

Arnon Velmovitsky é advogado especializado em Direito Imobiliário, Ouvidor da OAB-RJ e presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB.

Arnon Velmovitsky publica Artigo na Conjur de hoje sobre a necessidade de revisar as leis que punem os condôminos antissociais

MULTAS GRADATIVAS

Condômino antissocial não pode ser excluído de prédio

Por Arnon Velmovitsky

A possibilidade de exclusão do condômino antissocial é tema frequentemente lembrado pelos operadores do Direito Imobiliário, que buscam entender e interpretar a legislação correspondente.

O artigo 1337, do Código Civil, estabelece tão somente sanção pecuniária, até o quíntuplo da cota condominial, a ser aplicada pelo “quórum” de três quartos dos condôminos restantes, ao condômino que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio. O parágrafo único, do referido artigo, prevê a multa até  o teto do décuplo da cota condominial, aplicável ao condômino, que por seu reiterado comportamento antissocial, gera incompatibilidade de convivência com os demais condôminos.

Embora o legislador tenha positivado a possibilidade de gradação das multas, deixou de prever expressamente a exclusão do condômino antissocial.

A possibilidade de exclusão do condômino antissocial é defendida por brilhantes juristas - Desembargador Marco Aurélio Bezerra de Mello, Américo Isidoro Angélico e Nelson Nery Junior - estribados no deveres básicos dos condôminos (artigo 1336, do Código Civil), da legalidade das sanções estipuladas na Convenção de Condomínio (artigos 1334, IV e 1348, VII, do Código Civil), das garantias fundamentais (artigo 5º, XXIII, da Carta Magna), e por fim os artigos 273, 461,  do Código de Processo Civil.

Os doutrinadores definem o condômino antissocial com o “autêntico insuportável” e, defendem a tese que não há violação ao direito de propriedade (artigo 5, XXII, da Constituição Federal), ante o impedimento parcial ou total de convivência com os demais condôminos, mantidos os demais direitos inerentes a propriedade - locação, venda, comodato do bem imóvel que dispõe.

Os Tribunais entendem que, ante a ausência de expressa previsão legal, impossível a exclusão do condômino antissocial, bem como o indispensável respeito ao “quórum” qualificado para a aplicação das sanções pecuniárias elencadas no artigo 1337, do Código Civil.

Verifica-se com bastante clareza que a jurisprudência inclina-se pelo veto à exclusão da comunidade condominial de condômino antissocial.

Ademais impõe-se dificuldades quanto à imposição da multa prevista no referido artigo, posto que pode ser dificultoso o “quórum” qualificado exigido, especialmente nos condomínios com mais de 20 unidades, onde é exíguo o  comparecimento às assembleias gerais, o que torna a norma inócua a  incidência da norma em grande número de condomínios.

Vale destacar que o artigo 1.337 do Código Civil, estabelece dois parâmetros para a gradação e aplicação das multas: gravidade das faltas e a reiteração da conduta nociva. No tocante ao requisito reiteração, no qual buscou-se a preservação da ordem e das deliberações internas, coibindo o condômino “useiro e vezeiro” em descumpri-las, andou bem o legislador, entretanto, concessa vênia, a expressão “gravidade das faltas” é subjetiva, indeterminada, o que dificulta sua aplicação.

Deste modo, merece crítica a técnica legislativa utilizada, posto que, acaso existisse um rol exemplificativo, prevendo expressamente a possibilidade de exclusão do condômino antissocial, além de facilitar o entendimento e dirimir ainda que parcialmente a subjetividade da expressão “gravidade das faltas”, provavelmente diminuiria a resistência do judiciário em acolher a exclusão, com a aplicação conjunta dos artigos 187 e 1.277 do código civil.

Conclui-se do exposto, que o legislador demonstrou comportamento conservador, tornando-se indispensável o aprimoramento e substituição do texto do artigo 1337, do Código Civil.

Arnon Velmovitsky é advogado especializado em Direito Imobiliário, Ouvidor da OAB-RJ e presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB.

Revista Consultor Jurídico, 24 de julho de 2013

JANTAR COM EMBAIXADOR E CONSUL DE ISRAEL E MAIS O DEPUTADO HUGO LEAL

TIM é condenada por exigir 24 meses de fidelidade enquanto a lei permite prazo máximo de até 12 meses - leia a íntegra da matéria do Conjur

APARELHO CELULAR
Operadora não pode exigir fidelidade por mais de um ano


É ilegal o contrato de comodato de telefone celular em que a operadora exige do consumidor prazo de permanência superior a 12 meses. A decisão é da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar recurso da TIM Celular contra uma consumidora de Mato Grosso do Sul que pediu rescisão contratual antes de cumprir a carência de 24 meses prevista no contrato.
A corte considerou que a fidelidade exigida pelas operadoras, em si, não é ilegal, desde que, em troca, a empresa telefônica proporcione alguma vantagem efetiva ao cliente, seja na forma de redução no valor dos serviços ou de desconto na aquisição de aparelhos.
Entretanto, o tribunal entendeu que o prazo superior a 12 meses foge à razoabilidade e fere o direito do consumidor de buscar ofertas melhores no mercado. Segundo o relator, ministro Marco Buzzi, a evolução dos sistemas de comunicação, a universalização do atendimento e a ampliação da cobertura tornaram os serviços muito dinâmicos, a ponto de não justificar a vinculação dos usuários a longos prazos contratuais.
O comodato praticado pelas operadoras funciona geralmente como uma espécie de empréstimo em que ocorre a transmissão da propriedade do aparelho depois de cumprido o prazo de carência ou após o pagamento de multa, nos casos de rescisão.

Dois contratos
No caso analisado pelo STJ, uma microempresa assinou contrato de prestação de serviço de telefonia móvel, com carência de 12 meses, e um contrato de comodato de nove aparelhos celulares, com carência de 24 meses. Após pouco mais de um ano, alegando insatisfação com os serviços, solicitou a rescisão contratual.
De acordo com o processo, a operadora informou que a rescisão do contrato de comodato antes do prazo previsto implicava a aplicação de multa correspondente ao valor dos aparelhos, dividido por 24 e multiplicado pelo número de meses restantes para a conclusão do prazo. Nessa hipótese, os aparelhos teriam de ser devolvidos.
Outra opção dada pela operadora foi a aquisição dos aparelhos pela cliente, mediante o pagamento proporcional ao prazo que faltava para encerrar o contrato. O consumidor ingressou na Justiça pedindo a rescisão do contrato de comodato, sem multa, ao argumento de que o contrato de prestação de serviço celular atrelado a ele tinha prazo de apenas 12 meses, já cumprido.

Venda casada
O juiz de primeira instância indeferiu o pedido, mas o Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul julgou a Apelação favoravelmente à consumidora, por entender que a cláusula de fidelidade que impõe multa no caso de rescisão antes do prazo contratado configura “venda casada”, prática proibida pelo artigo 39, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor.
Para o TJ-MS, essa cláusula de fidelidade é nula, pois “acarreta onerosidade excessiva ao consumidor, que fica obrigado a manter-se fiel à operadora, mesmo que o serviço não esteja sendo prestado a contento”. Ao analisar recurso apresentado pela TIM Celular, o STJ afastou a tese de “venda casada”, mas manteve a decisão favorável à consumidora por outro fundamento.

Exigência legítima 
Na interpretação do STJ, não há “venda casada” porque o consumidor tem a possibilidade de adquirir o aparelho sem vinculação a prazos, ou mesmo adquiri-lo de outras empresas. Também não há abuso na previsão de prazo de fidelidade, segundo a corte.
“No caso do contrato de prestação de serviços de telefonia móvel, a vinculação do consumidor a um prazo mínimo é legítima sempre que este obtiver, durante a vigência desse período, vantagem pecuniária decorrente da cobrança de valores reduzidos (em comparação ao consumidor que contrata os mesmos serviços sem vincular-se à cláusula de fidelidade)”, afirmou o ministro Marco Buzzi.
Já em relação ao comodato dos aparelhos habilitados para uso naquelas mesmas linhas telefônicas, o relator entendeu que “o prazo de carência reverte-se em benefício ao consumidor, na medida em que permite, por parte deste, adquirir determinado terminal móvel por preço substancialmente inferior ao de mercado, subsidiado, portanto, pela empresa de telefonia.”

Anatel
O ministro assinalou que a licitude do prazo de fidelidade é reconhecida pela Norma Geral de Telecomunicações 23/96 e pela Resolução 477/07, da Agência Nacional de Telecomunicações. A NGT 23, porém, limita esse prazo a 12 meses, no máximo. De acordo com o relator, esse limite é importante porque um negócio que antes se mostrava interessante para o consumidor pode se tornar obsoleto diante do pluralismo de condições oferecidas pelo mercado.
“Em que pese a viabilidade de estipulação de prazo de permanência mínima, o aludido lapso não pode ser extenso a ponto de mitigar a liberdade de escolha do consumidor, isto é, a liberdade de decidir se deseja permanecer em determinado plano ou vinculado a uma operadora específica”, afirmou.
O Superior Tribunal de Justiça declarou que o prazo de 24 meses estipulado pela TIM é abusivo, pois desrespeita a norma da Anatel e impõe ao consumidor vínculo por tempo excessivo, atentando contra sua liberdade de escolha.

Informação falha
O ministro também julgou plausível o argumento levantado pela cliente da operadora de que causa confusão a existência de prazos diferenciados nos contratos, quando o senso comum leva a crer que sejam ambos de 12 meses. Para o ministro, ainda que fosse válida no caso a previsão de prazos distintos, a operadora falhou ao não fornecer a informação de maneira adequada.
Marco Buzzi considerou que a informação prestada ao consumidor foi deficiente, pois a previsão de dois prazos distintos para relações jurídicas vinculadas à mesma prestação de serviços de telefonia dá margem a interpretações dúbias, diante da aparência de que a vigência da contratação possuiria duração única.
A situação, segundo o relator, revela “absoluto descompasso” com as determinações do Código de Defesa do Consumidor (artigos 6, inciso III, e 54, parágrafo 4º), que exigem redação clara, com informações imunes a confusão. A Turma considerou que a consumidora cumpriu, em ambos os contratos, o período de carência admitido, que é de 12 meses, o que permite a rescisão contratual sem imposição de penalidade. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

Revista Consultor Jurídico, 3 de abril de 2013

Bem de família, que serve como moradia de familiares, não pode ser dado em garantia em hipotecas, empréstimos e afins

O site Jus Navigandi publica o texto dos advogados Marcelo Pichioli da Silveira e Pompilio Francisco Bressan da Silveira,  que comenta sobre a impenhorabilidade de bem de família, dado em garantia em nome de pessoa jurídica.

Clique no link e leia o artigo na íntegra: http://jus.com.br/revista/texto/23920/embargos-de-terceiro-e-garantia-real-dada-por-pessoa-juridica-de-imovel-considerado-bem-de-familia

Clausulas Abusivas em contratos de compra de imóveis na planta - leia a matéria publicada no Portal CONJUR, que explica quais os direitos do comprador, mesmo inadimplente

CLÁUSULAS ABUSIVAS
Mesmo inadimplente, comprador de imóvel tem direitos

Por Alexandre Berthe Pinto

Por questões econômicas e sociais, nos últimos anos observamos forte incentivo para realização de negócios imobiliários, culminando, especialmente, na aquisição de imóveis na planta.
Porém, a crise financeira mundial já reflete no Brasil. O crescimento do PIB tem sido abaixo do esperado e há o aumento da inflação, elevando o custo de vida. O resultado é que os salários já não comportam o adimplemento de todas as prestações de anos atrás.
Como consequência, o número de pessoas com dificuldade em honrar as prestações dos imóveis adquiridos, especialmente na planta, está aumentando — e vários compromissários compradores, ao rescindir o contrato, estão sofrendo prejuízos maiores do que o legalmente aceitável. Especialmente pelo desconhecimento do direito que possuem, até mesmo como devedor.
Isso porque, ao longo dos anos, o Judiciário consolidou o entendimento de que o devedor, também, possui direitos, inclusive para pleitear a própria rescisão contratual em decorrência da situação financeira que ocupa. Ou seja, o Judiciário reconhece que o devedor não precisa aguardar que o credor adote qualquer procedimento para lhe cobrar, período em que o débito é atualizado com incidência de juros e demais ônus monetários que resultam no aumento do prejuízo do devedor.
Assim, o aconselhável é que o compromissário comprador inadimplente, ao perceber que não conseguirá honrar com as prestações, entre em contato com o credor, exponha sua situação e questione se há possibilidade de avençar a rescisão contratual de forma extrajudicial, sendo imprescindível questionar no mínimo três questões fundamentais: 1) percentual do valor pago que será retido a título de taxa administrativa ou uso do bem; 2) metodologia de atualização do valor pago; 3) prazo para devolução dos valores.
Em posse das respostas, o devedor poderá consultar o advogado de sua confiança e verificar se as condições para rescisão contratual estão condizentes com a realidade. Isso porque são frequentes as distorções entre o legalmente aceitável e o praticado.
Em decorrência da elevada quantidade de processos com discussões análogas, o Tribunal de Justiça de São Paulo sumulou algumas questões, vejamos:
Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.
Mas, talvez a grande discussão judicial seja para apurar qual o percentual é o adequado a título de retenção por parte do credor, pois ao rescindir o contrato, até para manter a igualdade das partes, deve-se pagar os custos que o vendedor realizou com material publicitário, pessoal e outros administrativos. Tais gastos, na maioria dos casos, estão compreendidos entre 10% a 20% do valor pago.
Porém, apenas com a análise individual de cada caso é que será possível averiguar tal índice, pois há situações em que tal percentual pode ser maior e mesmo assim ser considerado legal, senão vejamos:
PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PARTE SUBSTANCIAL DA DÍVIDA. RESTITUIÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO. RETENÇÃO. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. BASES FÁTICAS DISTINTAS. 1. O pagamento inicial do valor do negócio descaracteriza-se como arras confirmatórias quando representa o adimplemento de parte substancial da dívida. 2. É cabível a retenção pelo vendedor de percentual entre 10% e 20% a título de indenização em caso de rescisão contratual decorrente de culpa do comprador, sob pena de enriquecimento ilícito do vendedor. Precedentes. 3. Não se conhece da divergência jurisprudencial quando os julgados dissidentes cuidam de situações fáticas diversas. 4. Recurso Especial conhecido em parte e provido. (Superior Tribunal de Justiça STJ; REsp 761.944; Proc. 2005/0099618-8; DF; Quarta Turma; Rel. Min. João Otávio de Noronha; Julg. 05/11/2009; DJE 16/11/2009)
47038291 - PROCESSO CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL. APELAÇÃO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. NÃO ACOLHIMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA ASSINADO ENTRE AS PARTES. RELAÇÃO DE CONSUMO. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO DE 25% DO VALOR PAGO EM FAVOR DA CONTRATADA A TÍTULO DE RESSARCIMENTO DE DESPESAS. CDC, ART. 53. 1. A preliminar de ilegitimidade passiva, com pedido de substituição processual pelo condomínio edilício, não prospera em virtude do contrato de compra e venda acostado aos autos. 2. O Código de Defesa do Consumidor é aplicado ao caso em tela, uma vez configurada a relação de consumo entre as partes. 3. O percentual de retenção fixado pela sentença em 25% do valor total pago, como ressarcimento das despesas efetuadas pela contratada, não ofende o disposto no CDC, art. 53 e baseia-se em precedentes do STJ. 4. Recursos conhecidos e improvidos. (TJ-CE; APL 567206-32.2000.8.06.0001/1; Quinta Câmara Cível; Rel. Des. Francisco Suenon Bastos Mota; DJCE 31/03/2010)
Em outra esfera, há situações em que o devedor já está utilizando o imóvel. Nesses casos, o valor percentual retido pelo credor pode ser mais elevado. Na maioria das situações está compreendido entre 20% e 30% do valor pago, mas, também, poderá ser alterado dependendo da situação. E a retenção percentual é justa, pois o valor abrange dentre outros, os ônus da depreciação e o próprio uso do bem. Vejamos:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Comprador que pleiteia rescisão do contrato por insuportabilidade do pagamento das prestações. Possibilidade, decretada a culpa do comprador. Entendimento jurisprudencial sobre o tema. Retenção integral dos valores pagos Possibilidade, no caso, para compensar a ocupação do imóvel e os tributos incidentes e devidos até a data da efetiva desocupação a evitar o enriquecimento sem causa do devedor, diante fruição do bem sem a devida contraprestação Inexistência de infringência ao disposto no artigo 53 da Lei nº 8.078/90. Direito de retenção e indenização por eventuais benfeitorias (úteis e necessárias), bem como acessões, apurando-se o quantum em liquidação de sentença. Medidas destinadas a evitar o enriquecimento sem causa de ambas as partes. Sentença, em parte, reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-SP; APL 9169616-39.2008.8.26.0000; Ac. 5651364; Guarulhos; Décima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Élcio Trujillo; Julg. 31/01/2012; DJESP 23/02/2012)
Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual por culpa do comprador. Devolução das parcelas com desconto de 25% a título de cláusula penal indevido o ressarcimento a título de aluguel por ocupação do imóvel. Restituição dos valores gastos com benfeitorias necessárias indevido em razão de cláusula contratual. Recurso da autora parcialmente provido e do requerido improvido. (TJ-SP; APL 9090833-04.2006.8.26.0000; Ac. 5540202; Guarulhos; Nona Câmara de Direito Privado; Rel. Des. José Luiz Gavião de Almeida; Julg. 08/11/2011; DJESP 13/12/2011).
Já com relação à forma de devolução do valor pago, o entendimento é pacifico, ou seja, o saldo de direito a ser ressarcido ao devedor deve ser feito por intermédio de uma única parcela e no ato da rescisão, não sendo aceitável o condicionamento da devolução a venda da unidade, parcelamento ou outra situação futura imprevisível. Isso porque ao operar a rescisão do contrato, o objetivo maior é fazer com que as partes retornem a mesma situação de antes da avença. Vejamos:
95316849 - COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. ADESÃO A PLANO DE POUPANÇA PARA FUNDO HABITACIONAL. RESCISÃO PLEITEADA PELOS ASSOCIADOS. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. Fixação da retenção em 20% do montante pago, que cobrem razoavelmente as despesas. Devolução de 80% dos valores pagos devidamente corrigidos e de uma só vez. Inconformismo apenas quanto à forma de devolução. Descabimento. Devolução do saldo em única parcela a evitar o enriquecimento sem causa de ambas as partes. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-SP; APL 0007245-46.2002.8.26.0114; Ac. 5586339; Campinas; Sétima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Élcio Trujillo; Julg. 30/11/2011; DJESP 16/01/2012)
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. RETENÇÃO PARCIAL. CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO IMEDIATA, EM PARCELA ÚNICA. Em se tratando de ação em que a parte pretende a restituição das parcelas pagas, em decorrência do desfazimento de compromisso de compra e venda de imóvel, por não haver transcorrido mais da metade do antigo prazo previsto no Código Civil de 1916, aplica-se o novo prazo estabelecido no art. 205 do Código Civil de 2002, recomeçando a contagem da entrada em vigor desta legislação, ou seja, de 11.01.2003, não tendo se operado a prescrição. - Em caso de descumprimento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa do promissário comprador, é razoável a retenção, pelo promitente vendedor, de parte dos valores pagos, a título de cláusula penal. - A restituição do valor despendido pelo comprador deve ser feita de imediato e em parcela única. - Recurso provido em parte. (TJ-MG; APCV 4373076-29.2008.8.13.0702; Uberlândia; Décima Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Alvimar de Ávila; Julg. 08/02/2012; DJEMG 14/02/2012) CC, art. 205
Soberano, também, é o entendimento de que nos casos em que a ação de rescisão é proposta pelo compromissário vendedor (credor), o compromissário comprador (devedor) poderá não apresentar reconvenção para pleitear a devolução do que lhe é de direito, assunto, também, sumulado. Vejamos:
Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.
Mesmo com tal possibilidade, em algumas situações o compromissário comprador poderá ter que fazer uso de tal ferramenta processual, razão pela qual é imprescindível o estudo do caso de forma individualizada.
Não obstante tudo isso, em algumas situações o compromissário comprador poderá repassar o imóvel a terceiros, desde que exista a concordância do credor, situação em que, muitas vezes, resulta na redução de prejuízos.
Destarte, é fundamental que o devedor saiba que mesmo inadimplente é possuidor de direitos que são resguardados pelo Poder Judiciário e a busca pelo que a Lei assegura poderá culminar com a diminuição de prejuízos.

De quem é a comissão pela venda do imóvel, afinal?

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Em Santa Catarina namorada tenta receber imóvel do namorado falecido mas não consegue

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Banco é condenado a pagar indenização por dano moral por demora na entrega de escritura

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Construtora deve pagar aluguel a quem perdeu o imóvel em deslizamento - leia no Diário das Leis

Clique e saiba mais: http://www.diariodasleis.com.br/noticia/exibe_artigo.php?in=1213

Artigo comenta a razão da proporcionalidade do IPTU e sua função social

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Em recente decisão do STJ, as cobranças múltiplas pelo serviço de água foram suspensas

Clique e leia no Migalhas informação a decisão do: http://www.migalhas.com.br/Quentes/17,MI157840,41046-Suspensos+processos+de+cobranca+multipla+de+tarifa+basica+no

O novo CPC, em debate entre juristas, está em fase de ajustes finais

O portal Migalhas noticiou com o devido destaque a reunião, no dia 20 último, entre juristas que estão debatendo os ajustes que o novo CPC vai ganhar. São importantes os avanços que o noco Código vai contemplar. Leia mais clicando a seguir: http://www.migalhas.com.br/Quentes/17,MI157758,81042-Juristas+debatem+parecer+sobre+a+parte+geral+do+novo+CPC

Proprietário de imóvel tombado deverá reparar dano causado por obra irregular

IPHAN ajuizou Ação Civil Pública contra proprietário de imóvel tombado, em Ouro Preto, para que fosse feita adequação de obra irregular. Clique no link a seguir e leia, no site da Advocacia Geral da União, a notícia na íntegra.
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