Novo artigo de Arnon Velmovitsky publicado hoje na revista CONJUR sobre a importância das Assembleias Condominiais, suas necessidades e cuidados para realizá-las corretamente

ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO

Cuidados em reuniões resultam em ganhos para condôminos

Por Arnon Velmovitsky

A assembleia condominial é a reunião dos condôminos com a finalidade de deliberar sobre assuntos importantes da coletividade, desde a aprovação de contas, passando pelo orçamento para efeito de rateio de despesas, até a escolha do síndico, conselheiros, obras a serem levadas a efeito, punição de condôminos e apreciação de recursos dos condôminos contra multas aplicadas.

As assembleias podem ser ordinárias ou extraordinárias.

A assembleia geral ordinária é convocada anualmente, conforme estabelece o artigo 1.350, do Código Civil, e tem por objetivo aprovar as contas do exercício que se finda, o orçamento para o próximo período, e, caso esteja no prazo previsto na convenção, eleger os membros da administração – síndico, subsíndico, conselheiros titulares e suplentes.

O mandato do síndico, estabelecido na convenção de condomínio, não poderá ser superior a dois anos, com direito a renovar-se, em sintonia com o disposto no artigo 1.347, do Código Civil.

A assembleia geral extraordinária, convocada pelo síndico ou por um quarto dos condôminos, tem por finalidade apreciar e deliberar sobre os assuntos relevantes do condomínio, tais como a realização de obras, apreciação de punição imposta a condômino, intimações recebidas pelo condomínio e outros assuntos de interesse comum.

A convocação da assembleia é enviada no prazo estabelecido na convenção de condomínio e entregue aos condôminos, através de carta protocolada ou registradas, a fim de evitar futuro questionamento de nulidade.

O presidente da mesa, eleito no início da assembleia, indicará secretário, sendo também responsável por decidir as questões de ordem. Verificará também o quorum exigido para cada tópico da ordem do dia, especialmente os previstos no artigo 1.341, do Código Civil, referentes a obras voluptuárias, ou ainda as úteis e necessárias. Caso não seja atingido o quorum mínimo, o Presidente mandará constar da ata que o item da pauta não foi aprovado.

O locatário tem o direito de participar da Assembleia Geral, mesmo sem procuração do locador, na hipótese de sua ausência, nas deliberações que envolvam despesas ordinárias de condomínio, em obediência ao artigo 83, da Lei 8.245/91.

Prática comum mas condenável é a lavratura da ata após o encerramento da Assembleia. Muitas das vezes tal procedimento gera dúvidas e intromissões indevidas de terceiros, na busca de alterar o que foi efetivamente decido.

A boa norma determina a imediata lavratura da ata pelo secretário, após a votação de cada item e a leitura em voz alta para que todos aprovem o texto votado.

A Lei 4.591/64 determinava a distribuição de cópia da ata aos condôminos no prazo de até oito dias, obrigação que não foi mantida pelo Código Civil vigente. De qualquer forma é importante verificar o que consta na convenção em relação ao tema e, caso esta nada estipule, utilizar o prazo de até oito dias.

As assembleias que tratem de assuntos importantes deverão ser registradas no cartório de títulos e documentos, a não ser que a convenção condominial obrigue o registro de todas as atas.

A adoção dos cuidados acima especificados irá prevenir a ocorrência de questionamentos e litígios em relação ao que foi decidido, redundando em ganhos de segura e lisura para todos os condôminos bem como para o condomínio.

Arnon Velmovitsky é advogado especializado em Direito Imobiliário, Ouvidor da OAB-RJ e presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB.

Revista Consultor Jurídico, 2 de outubro de 2013

Leia na íntegra, clicando a seguir: http://www.conjur.com.br/2013-out-02/arnon-velmovitsky-cuidados-reunioes-resultam-ganhos-condominos

Conjur publica artigo de Arnon Velmovitsky sobre a multa cobrada por atraso de taxa condominial. Leia agora!

PAGAMENTO ATRASADO

Multa de 2% por inadimplência condominial é injusta

Por Arnon Velmovitsky

O Código Civil, Lei 10.406, de 11 de janeiro de 2002, vigente desde 11 de janeiro de 2003, estabeleceu no artigo 1.336 a redução para 2% a multa máxima para o atraso do pagamento da cota condominial, autorizando, ainda, a cobrança de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária.

A legislação anterior — Lei 4.591/64 — autorizava pelo artigo 12, parágrafo 3º, a multa de até 20%, desde que prevista na convenção de condomínio, juros de mora de 1% ao mês e atualização monetária do débito.

É lícito ressaltar que, logo após a edição do Código Civil de 2002, os doutrinadores passaram a discutir a legalidade da redução da multa, especialmente dos condomínios já instalados, cujas convenções estavam em pleno vigor, em respeito ao ato jurídico perfeito, contemplado no artigo 5º, inciso XXXVI, da Carta Magna de 1988.

O Recurso Especial 677.344, relatado pelo Ministro Scartezzini, da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, acolheu o argumento deduzido pelo condômino no sentido de tratar-se de obrigação de trato sucessivo, que se aperfeiçoa mês a mês e determinou a aplicação da nova norma jurídica para as cotas condominiais vencidas a partir de 11 de janeiro de 2003, com a aplicação da multa de 2%, vigorando a multa prevista na convenção de condomínio, até o teto de 20%, para as cotas condominiais vencidas até 11 de janeiro de 2003.

O Código Civil adotou o teto de 2% para a multa de cota condominial, seguindo o estabelecido pelo Código de Defesa do Consumidor, Lei 8.078, de 11 de setembro de 1990, no artigo 52, parágrafo 1º, para as multas de mora decorrentes do inadimplemento das obrigações no seu termo, que evolvem relações de consumo.

A novidade não foi bem recepcionada pelos operadores do direito, especialmente ao se verificar a natureza da relação estabelecida entre condômino e condomínio, na qual se concretiza o rateio de despesas, ausente na espécie qualquer relação de consumo, até porque o condomínio não tem fins lucrativos - sua missão precípua é viabilizar o rateio de despesas e a manutenção dos serviços que atendem a todos os usuários do prédio.

Nessas circunstâncias, verifica-se com muita clareza a influência negativa que o inadimplente causa aos demais condôminos, ainda mais nos condomínios de poucas unidades, podendo representar significativo acréscimo mensal da cota parte dos adimplentes, que serão obrigados a arcar com a cota do condômino faltante até o final da ação de cobrança.

O procedimento judicial de cobrança normalmente se arrasta por muitos e muitos anos, em razão dos inúmeros recursos, o que afeta de forma irreversível a vida financeira dos demais moradores.

A inadimplência de curto e médio prazo também cresceu, ante a simples comparação de encargos dos compromissos em atraso do devedor, que prefere pagar aqueles com penalidades mais elevadas, como cartão de crédito, do que a cota condominial.

A Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, conhecida com Lei do Inquilinato, não estabelece teto de multa para atraso de pagamento de aluguel. A jurisprudência, especialmente a Súmula de número 61, do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, fixou em 10% do montante devido à multa pelo atraso do pagamento do aluguel na data pactuada.

A preocupação em relação ao número de condôminos inadimplentes chegou ao Congresso Nacional, onde tramitam inúmeros Projetos de Lei para elevar o percentual à multa condominial, como forma de desestimular o atraso do pagamento da cota de condomínio.

Não resta dúvida de que é indispensável à elevação da multa pelo atraso do pagamento da cota condominial, como forma de trazer o indispensável equilíbrio entre todos os condôminos e inibir o atraso das cotas de condomínio.

Arnon Velmovitsky é advogado especializado em Direito Imobiliário, Ouvidor da OAB-RJ e presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB.

Revista Consultor Jurídico, 4 de setembro de 2013

O site Jus Navigandi publica artigo sobre a possibilidade de tornar virtuais as assembleias condominiais

Clique no link e leia mais sobre esta polêmica: http://jus.com.br/revista/texto/22277/assembleia-virtual-de-condominio