Arnon Velmovitsky publica artigo na revista eletrônica CONJUR sobre direito do condômino inadimplente. Leia a seguir.

ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO

Condômino inadimplente tem direito a voto

Por Arnon Velmovitsky

Em recente julgamento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Recurso Especial 1375160, de Santa Catarina, tendo a relatoria da Ministra Nancy Andrighi, concluiu que o proprietário de várias unidades autônomas de um condomínio, inadimplente em relação a uma ou algumas delas, tem o direito de participar de Assembleia Geral, exercendo o seu direito de voto quanto às unidades adimplentes.

O referido julgado concluiu que a quitação explicitada pelo artigo 1.335, inciso III, do Código Civil Brasileiro, permite a participação e voto do condômino nas assembleias, referindo-se a cada unidade, que, para exercer o seus direitos, dentre eles votar nas assembleias gerais, tem a obrigação de estar quites com o condomínio e não o condômino.

Assim verifica-se, com bastante clareza, o acerto do acórdão, posto que, em decorrência da característica propter rem, a dívida relativa a cotas condominiais segue a unidade imobiliária. Sendo assim, o seu titular está habilitado a participar plenamente das assembleias gerais, desde que solva em dia as cotas condominiais da referida unidade.

A Ministra Nancy Andrighi ressalta que o direito de voto é da unidade condominial e não do condômino abstratamente considerado. Nesse contexto, a unidade isolada é o elemento primário da formação do condomínio, e, por via de consequência, o seu titular dispõe de direitos e deveres enquanto mantiver a sua propriedade.

Assim estabelece-se a inarredável carga vinculante, da unidade ao seu respectivo proprietário, a partir da situação jurídica da propriedade, que pode ser também exteriorizada a partir de relação possessória sobre a coisa.

As animosidades comuns em assembleias, a partir de interesses opostos ou mesmo de antigas rusgas entre condôminos, palco próprio para o arbítrio de um grupo em detrimento de outro, perde espaço com o acórdão em comento, pela transparência e fundamento trazidos a espanar qualquer dúvida sobre o tema.

O legislador estabeleceu exceção quanto à participação em assembleia geral de unidade inadimplente, no artigo 1.351, do Código Civil, autorizando a participação do condômino inadimplente – na hipótese de deliberação a respeito de mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária.

Embora o Código Civil vigente a partir de 2003, com redação diferente, previsse o quorum de dois terços dos condôminos para aprovação das matérias elencadas no seu artigo 1.351, a Lei 10.931, de 02 de agosto de 2004, contudo alterou a redação do citado artigo, o 1.351, do Código Civil, passando a exigir a unanimidade de condôminos para as deliberações ali contidas.

A mudança do referido artigo foi muito bem recebida pelos operadores do direito, posto que, embora a unidade esteja inadimplente quanto ao pagamento de cotas de condomínio, o seu titular tem o direito de deliberar em assuntos de relevância inquestionável, que alterem a própria essência do condomínio.

É inegável o acerto da nova redação, mais moderna e atualizada com às reais necessidade da sociedade, já que o condômino, embora inadimplente, tem o direito de votar em questões de maior relevância, que mudem substancialmente o prédio, afetando de forma irreversível o seu próprio interesse, em sua unidade.

O tema é instigante e não se esgota por aí, demandando dos estudiosos, intensa e diuturna apreciação, com o intuito de se buscar as soluções mais justas para a questão.

Arnon Velmovitsky é advogado especializado em Direito Imobiliário, Ouvidor da OAB-RJ e presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB.

Link para artigo original no CONJUR: http://www.conjur.com.br/2013-nov-27/arnon-velmovitsky-condomino-inadimplente-direito-voto#autores

Boletim de Direito Imobiliário publica artigo de Arnon Velmovitsky

A revista eletrônica CONJUR publica artigo de Arnon Velmovistky. Leia a seguir!

PARÂMETROS RESTRITIVOS

Uso exclusivo de área comum de condomínio é exceção

Por Arnon Velmovitsky

A utilização exclusiva de área comum por condômino é assunto polêmico, que provoca acalorados debates.

O artigo 1.331 do Código Civil contempla a possibilidade de coexistência de partes que são propriedade de uso exclusivo de cada condômino e partes que são de uso comum dos comunheiros em edificações.

O artigo 1.340 também do Código Civil disciplina a matéria, estabelecendo que "as despesas relativas às partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve".

O uso exclusivo das referidas áreas decorre de:

I - autorização formal — convenção de condomínio, memorial ou ata de assembleia geral;

II - autorização verbal — sem resistência dos demais condomínios;

III - ocupação sem autorização, por longo tempo, sem prejuízo aos demais condôminos.

O empreendedor, ao conceber a incorporação, geralmente atribui à unidade de cobertura o direito de uso e gozo da laje superior, recebendo em contrapartida valor superior pela comercialização da unidade. O direito de uso e gozo da área estará sujeito não só à aprovação da municipalidade como também da execução de cálculo estrutural, que demonstre a ausência de risco do acréscimo para as demais unidades e partes comuns do prédio. Tais condições constam expressamente da certidão de ônus reais da unidade de cobertura.

A ocupação deve ser também analisada a partir do tempo decorrido, sob a perspectiva da boa fé, explicitada no artigo 422, do Código Civil, e também dos institutos do suppressio e surrectio.

É frequente o uso exclusivo da área comum sem edificação — também denominado quintal — pelo proprietário do apartamento térreo, que passa a ter a obrigação dos gastos de sua manutenção. Este é exemplo clássico da incidência do artigo 1.340, do Código Civil brasileiro.

Em razão das novas tecnologias — que diminuíram em muito o custo dos aparelhos de ar condicionado tipo "split" —, muitos prédios abandonaram o uso de ar condicionado central, e, por via de consequência, a área comum destinada à casa de máquinas ficou ociosa. Em muitos prédios ocorre transação entre o condomínio e o morador da cobertura para que o último use exclusivamente a área vacante, mediante prévia remuneração paga ao condomínio.

Vale registrar a existência de áreas comuns, utilizados por grupos de condôminos, como é a hipótese do bicicletário.

Assim, o uso exclusivo de área comum é exceção, que sempre deverá ser analisada a partir de parâmetros restritivos de interpretação, vez que a regra geral aponta o compartilhamento do uso das áreas comuns por todos.

A revista eletrônica CONJUR publica artigo de Arnon Velmovitsky sobre os detalhes aos quais devemos estar atentos nos contratos de aluguel

Contrato de locação de imóvel estabelece direitos e deveres

O contrato de locação é o instrumento que estabelece os direitos e as obrigações do locador e do locatário e, portanto, merece aprofundado estudo e discussão, como forma de evitar ou mesmo reduzir a chance de conflitos.

Nos contratos de locações residenciais, é usual a adoção do prazo igual ou superior a 30 meses, para que o locador tenha a faculdade de denunciar o ajuste, findo o interregno ajustado, independentemente de notificação ou aviso, conforme estabelece o artigo 46 da Lei 8.245/1991.

Cabe ao locatário verificar, antes da assinatura do contrato, o estado do imóvel no qual irá morar, apontando desde já os defeitos nas instalações hidráulicas e elétricas, apetrechos que guarnecem o imóvel, condições da pintura do piso, para que fique registrada a real situação do apartamento ou casa, tendo em vista não só as suas obrigações quando da restituição do imóvel, como também para pleitear eventuais reparos indispensáveis ao uso do bem locado.

Por outro lado, é dever do locador entregar ao locatário o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, cativo ao que estabelece o artigo 22, I, da Lei do Inquilinato, pelo que é indispensável minuciosa vistoria prévia e por escrito do bem, a ser assinada e anexada ao contrato.

O locatário não responde pelas deteriorações decorrentes do uso normal do imóvel, como prevê o artigo 23, III, da Lei 8.245/91.

As obrigações de cada parte estão dispostas nos artigos 22 e 23, da Lei 8.245/91, reputando-se nulas de pleno direito as cláusulas do contrato que visem a elidir os objetivos da Lei, de acordo o disposto no artigo 45, da Lei do Inquilinato.

A fim de evitar futuras surpresas desagradáveis, cabe ao locatário verificar tudo o que cerca o imóvel: a existência de feira livre na rua, a compatibilidade dos encargos do imóvel com a sua condição financeira — cota condominial —, imposto predial, vaga de garagem — demarcada ou não —, restrições que constem na convenção de condomínio e no regulamento interno, a incidência de sol da tarde e tudo aquilo que possa a vir a incomodá-lo, diante do prazo de 30 meses e a consequente multa que terá de pagar, caso almeje rescindir o negócio antes do prazo a locação.

É necessário, ainda, examinar a data do vencimento do aluguel, a multa em caso de atraso e desocupação antecipada, local estipulado para pagamento do aluguel e demais obrigações que constem do instrumento locatício.

A multa para o locatário, em caso de rescisão antecipada, observará a proporcionalidade do cumprimento contratual, para efeito do seu cálculo e cobrança, tal qual previsto no artigo 4º da Lei 8.245/91.

Portanto, cabe ampla e anterior negociação das cláusulas contratuais em locações, para que efetivamente tais cláusulas representem o legítimo interesse das partes - o que irá contribuir para a boa relação entre locador e locatário.

Na dúvida em relação à aplicação de qualquer cláusula, irá prevalecer a intenção das partes, na conformidade do artigo 112, do Código Civil.

Last but not the least, os contratantes — locador e locatário — são obrigados a guardar, não só na conclusão como na execução do contrato, os princípios de probidade e boa fé, em estrita obediência ao artigo 422, do Código Civil.

Clique aqui e leia o artigo na íntegra, direto no portal Conjur: http://www.conjur.com.br/2013-out-31/arnon-velmovitsky-contrato-locacao-imovel-estabelece-direitos-deveres