RETROSPECTIVA 2013
Ano foi positivo para operadores do Direito
Imobiliário
Primaram os acórdãos por privilegiar a
finalidade que o legislador buscou no texto da lei em detrimento de sua
interpretação literal. Com isso, a partir de visão mais completa e
contextualizada, as decisões apresentaram ganhos de qualidade que podem ser vislumbrados
nos acórdãos e vivenciados por todos os envolvidos.
A própria seleção de julgados demonstra
o interesse da corte em decidir divergências que ocorrem com frequência e que
clamavam pela manifestação da instância superior.
Em destaque neste ano, o Superior
Tribunal de Justiça, instância máxima que aprecia e julga as matérias
infraconstitucionais, firmou novos entendimentos e consolidou posições em
relação a assuntos relevantes do Direito Imobiliário.
Locação
A 3ª Turma do STJ definiu que é de cinco anos o prazo de renovação do contrato de locação comercial, na hipótese de soma de sucessivos e ininterruptos contratos, sob o argumento de resguardar o direito de propriedade do locador (REsp 1323410). Trata-se da aplicação do artigo 51, II, da Lei 8.245/91.
A 3ª Turma do STJ definiu que é de cinco anos o prazo de renovação do contrato de locação comercial, na hipótese de soma de sucessivos e ininterruptos contratos, sob o argumento de resguardar o direito de propriedade do locador (REsp 1323410). Trata-se da aplicação do artigo 51, II, da Lei 8.245/91.
Também é da 3ª Turma acórdão
que estabelece que não é necessária a prova de propriedade do imóvel para o
locador propor ação de despejo de locatário inadimplente ou responsável por
infração contratual (REsp. 1.196.824). O aresto é calcado na interpretação da
Lei 8.245/91 que utiliza a denominação locador e não proprietário, ao se
referir a autoria de ações de despejo.
A 4ª Turma do STJ decidiu que a
prorrogação do contrato de locação por prazo determinado resulta na manutenção
da fiança, exceto se houver manifestação contrária expressa no contrato (REsp
1.326.557), consolidando entendimento do Tribunal em relação a garantia,
trazendo sossego para locadores e locatários.
Condomínio
A 3ª Turma do STJ reconheceu a legitimidade do condomínio de propor ação de nunciação de obra nova demolitória contra condômino, que realiza obra irregular que altera a fachada e traz risco para a segurança do prédio (REsp 1.374.456). A legitimidade do condomínio para propor a referida demanda, resulta do direito de vizinhança, de construção em área comum e, também, na segurança de todos os moradores, não restando qualquer dúvida quanto ao acerto tanto da decisão como dos seus fundamentos.
A 3ª Turma do STJ reconheceu a legitimidade do condomínio de propor ação de nunciação de obra nova demolitória contra condômino, que realiza obra irregular que altera a fachada e traz risco para a segurança do prédio (REsp 1.374.456). A legitimidade do condomínio para propor a referida demanda, resulta do direito de vizinhança, de construção em área comum e, também, na segurança de todos os moradores, não restando qualquer dúvida quanto ao acerto tanto da decisão como dos seus fundamentos.
A 4ª Turma do STJ entendeu que o
condômino deve pagar indenização milionária por danos a imóvel de vizinho,
incluindo a condenação lucros cessantes a título de aluguel, danos emergentes e
dano moral (REsp 1.237.415). A decisão é importante na medida em que serve de
desestímulo para a omissão do causador de dano continuado em condomínios.
A 4ª Turma do STJ estabeleceu que a
convenção de condomínio pode definir quórum para alteração do regimento
interno, a partir da interpretação da Lei 10.931/2004 (REsp 1.169.865). A
modificação promovida pela aludida lei, na dicção do tribunal, ampliou a autonomia
privada, concedendo mais liberdade aos condôminos em relação ao regimento
interno.
A 3ª Turma do STJ concluiu que o
condômino que tenha mais de uma unidade em condomínio, poderá votar em relação
as unidades adimplentes, a partir da interprestação que o voto cabe a unidade. (REsp
1.375.160). A decisão prestigia o respeito ao direito atribuído a cada
titular de unidade autônoma.
A 3ª Turma do STJ aplicou a compensação
por danos morais a moradora que, em razão do atraso do condomínio, teve o
acesso ao elevador do 8º andar bloqueado, em razão de regra estabelecida
pelo condomínio. A Turma entendeu que, "mesmo que as decisões de
assembléia sejam imperativas no âmbito do condomínio, essa autonomia não é
irrestrita e deve ser exercida nos limites do direito à moradia, do direito de
propriedade e de função social, todos entrelaçados ao princípio da dignidade da
pessoa humana".
Compra e venda
A 3ª Turma do STJ, aplicando a teoria do adimplemento substancial, garantiu o domínio do imóvel adquirido, após a quitação de todas as prestações, malgrado alegação de saldo residual. A decisão refere-se a equidade, posto que o adquirente quitou a integridade das parcelas cobradas e construiu sua casa no terreno (REsp 1.215.289).
A 3ª Turma do STJ, aplicando a teoria do adimplemento substancial, garantiu o domínio do imóvel adquirido, após a quitação de todas as prestações, malgrado alegação de saldo residual. A decisão refere-se a equidade, posto que o adquirente quitou a integridade das parcelas cobradas e construiu sua casa no terreno (REsp 1.215.289).
A 3ª Turma entendeu nula a convenção de
arbitragem inserida em contrato de compra e venda, típico contrato de adesão
(REsp 1.169.841).
A 4ª Turma definiu que os proprietários
do terreno não devem responder solidariamente por quebra do contrato da
construtora (REsp 1.065.132). Segundo o ministro relator Luis Felipe Salomão
"a caracterização como incorporador pressupõe a prática efetiva, pelo
proprietário do terreno, da atividade de promoção da construção da edificação
condominial", o que não ocorreu no presente feito.
A 2ª Seção do Superior Tribunal de
Justiça rechaçou a ação de prestação de contas para a revisão de cláusulas de
contrato de financiamento (REsp 1.201.662). Segundo a ministra relatora Maria
Isabel Galloti, a pretensão do promitente comprador deveria ter sido
apresentada por ação ordinária revisional, cumulada com repetição de eventual
repetição de indébito, no curso da qual poderia ser requerida a exibição de
documentos.
Leilão de imóveis
A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que é válida a arrematação registrada no cartório imobiliário, a despeito de anterior arrematação do mesmo imóvel nunca registrada.
A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que é válida a arrematação registrada no cartório imobiliário, a despeito de anterior arrematação do mesmo imóvel nunca registrada.
A 3ª Turma do Superior Tribunal de
Justiça entendeu que o arrematante não pode arcar com dívidas de condomínio
omitidas no edital (REsp 1.297.672). Apesar da característica "propter
rem" das cotas condominiais, tal dívida deverá ser quitada pelo
produto do leilão, coadunando-se com os princípios da segurança jurídica, da
proteção e confiança.
Não resta dúvida que o STJ adotou soluções de
excelente qualidade, calcadas nos melhores princípios e fundamentos de Direito.
A outra questão problemática nos aplicativos é em relação aos danos causados. De acordo com o inciso dez do Artigo 5º, os direitos constitucionais não devem ser violados. O texto diz que "são invioláveis a intimidade, a privacidade, a honra e a imagem das pessoas, assegurando o direito de indenização por dano material ou moral decorrente da sua violação". "O aplicativo está ferindo vários direitos do consumidor. Esses quatro pilares são muito caros ao consumidor", garante Arnon.
Segundo o especialista, o Código de Defesa do Consumidor garante que qualquer um que participe dos aplicativos, direta ou indiretamente, seja punido. "O CDC estabelece que todos aqueles que são os copartícipes no dano, respondam de forma solidária. O consumidor pode entrar com uma ação contra o Facebook, contra o Lulu ou contra os dois".