A Conjur publicou a retrospectiva assinada por Arnon Velmovitsky sobre o Direito Imobiliário em 2013. Leia!

RETROSPECTIVA 2013

Ano foi positivo para operadores do Direito Imobiliário

O ano de 2013 foi positivo para os operadores do Direito Imobiliário, com decisões que atendem às demandas do setor, prevalecendo o interesse da coletividade em desfavor do interesse pessoal.

Primaram os acórdãos por privilegiar a finalidade que o legislador buscou no texto da lei em detrimento de sua interpretação literal. Com isso, a partir de visão mais completa e contextualizada, as decisões apresentaram ganhos de qualidade que podem ser vislumbrados nos acórdãos e vivenciados por todos os envolvidos.

A própria seleção de julgados demonstra o interesse da corte em decidir divergências que ocorrem com frequência e que clamavam pela manifestação da instância superior.

Em destaque neste ano, o Superior Tribunal de Justiça, instância máxima que aprecia e julga as matérias infraconstitucionais, firmou novos entendimentos e consolidou posições em relação a assuntos relevantes do Direito Imobiliário.

Locação
A 3ª Turma do STJ definiu que é de cinco anos o prazo de renovação do contrato de locação comercial, na hipótese de soma de sucessivos e ininterruptos contratos, sob o argumento de resguardar o direito de propriedade do locador (REsp 1323410). Trata-se da aplicação do artigo 51, II, da Lei 8.245/91.

Também é da 3ª Turma acórdão que estabelece que não é necessária a prova de propriedade do imóvel para o locador propor ação de despejo de locatário inadimplente ou responsável por infração contratual (REsp. 1.196.824). O aresto é calcado na interpretação da Lei 8.245/91 que utiliza a denominação locador e não proprietário, ao se referir a autoria de ações de despejo.

A 4ª Turma do STJ decidiu que a prorrogação do contrato de locação por prazo determinado resulta na manutenção da fiança, exceto se houver manifestação contrária expressa no contrato (REsp 1.326.557), consolidando entendimento do Tribunal em relação a garantia, trazendo sossego para locadores e locatários.

Condomínio
A 3ª Turma do STJ reconheceu a legitimidade do condomínio de propor ação de nunciação de obra nova demolitória contra condômino, que realiza obra irregular que altera a fachada e traz risco para a segurança do prédio (REsp 1.374.456). A legitimidade do condomínio para propor a referida demanda, resulta do direito de vizinhança, de construção em área comum e, também, na segurança de todos os moradores, não restando qualquer dúvida quanto  ao acerto tanto da decisão como dos seus fundamentos.

A 4ª Turma do STJ entendeu que o condômino deve pagar indenização milionária por danos a imóvel de vizinho, incluindo a condenação lucros cessantes a título de aluguel, danos emergentes e dano moral (REsp 1.237.415). A decisão é importante na medida em que serve de desestímulo para a omissão do causador de dano continuado em condomínios.

A 4ª Turma do STJ estabeleceu que a convenção de condomínio pode definir quórum para alteração do regimento interno, a partir da interpretação da Lei 10.931/2004 (REsp 1.169.865). A modificação promovida pela aludida lei, na dicção do tribunal, ampliou a autonomia privada, concedendo mais liberdade aos condôminos em relação ao regimento interno.

A 3ª Turma do STJ concluiu que o condômino que tenha mais de uma unidade em condomínio, poderá votar em relação as unidades adimplentes, a partir da interprestação que o voto cabe a unidade. (REsp 1.375.160). A decisão prestigia o respeito ao direito atribuído a cada  titular de unidade autônoma.

A 3ª Turma do STJ aplicou a compensação por danos morais a moradora que, em razão do atraso do condomínio, teve o acesso ao elevador do 8º andar bloqueado, em  razão de regra estabelecida pelo condomínio. A Turma entendeu que, "mesmo que as decisões de assembléia sejam imperativas no âmbito do condomínio, essa autonomia não é irrestrita e deve ser exercida nos limites do direito à moradia, do direito de propriedade e de função social, todos entrelaçados ao princípio da dignidade da pessoa humana".

Compra e venda
A 3ª Turma do STJ, aplicando a teoria do adimplemento substancial, garantiu o domínio do imóvel adquirido, após a quitação de todas as prestações, malgrado alegação de saldo residual. A decisão refere-se a equidade, posto que o adquirente quitou a integridade das parcelas cobradas e construiu sua casa no terreno (REsp 1.215.289).

A 3ª Turma entendeu nula a convenção de arbitragem inserida em contrato de compra e venda, típico contrato de adesão (REsp 1.169.841).

A 4ª Turma definiu que os proprietários do terreno não devem responder solidariamente por quebra do contrato da construtora (REsp 1.065.132). Segundo o ministro relator Luis Felipe Salomão "a caracterização como incorporador pressupõe a prática efetiva, pelo proprietário do terreno, da atividade de promoção da construção da edificação condominial", o que não ocorreu no presente feito.

A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça rechaçou a ação de prestação de contas para a revisão de cláusulas de contrato de financiamento (REsp 1.201.662). Segundo a ministra relatora Maria Isabel Galloti, a pretensão do promitente comprador deveria ter sido apresentada por ação ordinária revisional, cumulada com repetição de eventual repetição de indébito, no curso da qual poderia ser requerida a exibição de documentos.

Leilão de imóveis
A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que é válida a arrematação registrada no cartório imobiliário,  a despeito de anterior arrematação do mesmo imóvel nunca registrada.

A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça entendeu que o arrematante não pode arcar com dívidas de condomínio omitidas no edital (REsp 1.297.672). Apesar da característica "propter rem" das cotas condominiais, tal dívida deverá ser quitada pelo produto do leilão, coadunando-se com os princípios da segurança jurídica, da proteção e confiança.

Não resta dúvida que o STJ adotou soluções de excelente qualidade, calcadas nos melhores princípios e fundamentos de Direito.

Arnon Velmotisky e desembargadores em jantar da AMAERJ, realizado no sábado, dia 07

A revista eletrônica Conjur publica artigo de Arnon Velmovitsky sobre manter animais nos condomínios

TEMA CONTROVERSO

Jurisprudência majoritária valida bicho em apartamento

A manutenção de animal em apartamento é tema controverso, antigo, que envolve discussões acaloradas dentro e fora do âmbito do Judiciário.

As animosidades entre vizinhos chegam a atingir grau elevado, com a convocação do síndico e muitas vezes acabam na Delegacia de Polícia.

Não há dúvida que a questão é complexa, pois envolve o afeto entre o homem e o animal, que além de lhe fazer companhia, em alguns casos, é recomendado pelos médicos, inclusive no tratamento contra depressão e outras questões da saúde, especialmente quando envolvem crianças e pessoas idosas.

O choque de interesses é tão intenso que, em recente acórdão, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro confirmou a sentença de improcedência de demanda, na qual era requerida a retirada de animais criados por condômino, sob a alegação de que estariam causando alergia à vizinha, tendo por fundamento à ausência de provas (Apelação 0007738-67.2010.8.19.0007, julgada em 21 de junho de 2011).

Há convenções de condomínio que proíbem a permanência de animais, mesmo de pequeno porte, nas unidades privadas residenciais.

Contudo, as cláusulas de convenção de condomínio devem ser interpretadas segundo critérios científicos, que regem a interpretação das leis, pela adoção do método teleológico, a partir do seu conjunto e de acordo com a sua finalidade, em detrimento de mera interpretação literal.

A jurisprudência majoritária converge no sentido de validar a permanência de animal em apartamento, mesmo com a proibição da Convenção de Condomínio ou do Regulamento Interno, desde que não ofereça risco à segurança, sossego e saúde dos demais moradores.

O Superior Tribunal de Justiça, em acórdãos dos anos 90, prestigiava o contido na Convenção de Condomínio quanto à proibição de animal em condomínio, entendendo que a existência de cláusula proibitória não atrita com nenhum dispositivo de lei (STJ – 3ª. Turma – Recurso Especial nº 161.737-RJ, Relator Ministro Costa Leite – julgado em 27 de abril de 1998).

O ministro Ruy Rosado de Aguiar seguiu o mesmo entendimento no REsp 122.791/RJ, julgado em 19 de agosto de 1997, assim como o ministro Carlos Alberto de Menezes Direito no REsp 81666/SP, julgado em 24 de junho de 2007.

Também cabe observarmos o direito de propriedade, assegurado no artigo 5º, da Carta Magna, os artigos 1.228 e 1.277, do Código Civil que servem de fundamento para autorizar a permanência de animal em apartamento, desde que não ofereça risco à tranquilidade, segurança e higiene dos demais condôminos.

Por outro lado, na hipótese do animal incomodar a paz, o sossego e a higiene dos demais condôminos, é legal que seja autorizada judicialmente a sua retirada, como decidido na Apelação Cível 0152027-19.2007.8.19.0001, do TJ-RJ, 10ª Câmara Cível, relator desembargador Pedro Saraiva de Andrade Lemos, julgado em 27 de janeiro de 2010.

O tema é tão relevante que consta da jurisprudência temática do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, com 15 acórdãos selecionados.

É possível concluir que tem prevalecido o bom senso nas decisões dos nossos tribunais, a partir da valoração das provas que constam nos autos, de cada caso julgado.

clique no Link a seguir e leia o artigo no site Conjur: http://www.conjur.com.br/2013-dez-11/arnon-velmovitsky-jurisprudencia-majoritaria-valida-bicho-apartamento

Site Consultor Jurídico publica notícia sobre prazo de renovação de aluguel comercial. Confira!

Prazo de renovação de aluguel comercial é de 5 anos

A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça definiu o prazo máximo de cinco anos como razoável para renovação de contratos de locação de imóvel para uso comercial, podendo ser requerida a renovação novamente pelo locatário no final deste período.

De acordo com a ministra Nancy Andrighi, relatora da ação no STJ, a ação renovatória deve garantir os direitos do locatário, evitando que o locador se aproprie do patrimônio imaterial agregado ao imóvel pela atividade desenvolvida, mas não pode se tornar uma forma de eternizar o contrato de locação, restringindo os direitos de propriedade do locador e violando a própria natureza bilateral e consensual da avença locatícia.

“Permitir a renovação por prazos maiores, de dez, 15, 20 anos, poderia acabar contrariando a própria finalidade do instituto, dadas as sensíveis mudanças de conjuntura econômica, passíveis de ocorrer em tão longo período de tempo, além de outros fatores que possam ter influência na decisão das partes em renovar, ou não, o contrato”, explica a ministra.

O caso julgado discutia a aplicação da acessio temporis — soma de períodos ininterruptos de locação — em  ação renovatória de contrato de locação comercial. De acordo com a Lei 8.245/01 (Lei de Locações) o locatário tem direito à renovação, por igual prazo, após cinco anos de contrato. Por isso, a empresa envolvida na ação solicitou que o contrato deveria ser de dez anos, pois era o período somado que ela alugava o imóvel.

Entretanto, a ministra afastou essa possibilidade. Em seu voto, explica que a legislação aceita a possibilidade de accessio temporis para se alcançar o prazo mínimo de cinco anos para se ter direito à renovação. Porém, de acordo com Nancy Andrighi, quando o artigo 51 da Lei de Locações dispõe que o locatário terá direito à renovação do contrato “por igual prazo”, ele está se referido ao prazo mínimo exigido pela legislação, que é de cinco anos, “mesmo que a vigência da avença locatícia, considerada em sua totalidade, supere esse período”.

Seguindo esta lógica, a ministra concluiu que cinco deve ser também o prazo mínimo de renovação, independentemente do prazo do último contrato que completou o quinquênio necessário ao ajuizamento da ação.

http://www.conjur.com.br/2013-dez-04/turma-stj-define-prazo-anos-renovacao-aluguel-comercial

Arnon Velmovitsky fala ao portal do Sidney Rezende sobre os aplicativos Lulu e Tubby. Confira!

Lulu e Tubby ferem a Constituição do Brasil

Lulu. Talvez essa tenha sido a palavra mais mencionada nas redes sociais durante as duas últimas semanas. O aplicativo chegou ao Brasil e provocou polêmica ao permitir que as mulheres avaliem os homens. Como revanche, um grupo de brasileiros divulgou que lançaria nesta quarta-feira o app Tubby: "Sua vez de descobrir se ela é boa de cama".

Enquanto internautas discutem sobre o tema e os aplicativos viram o assunto de rodas de conversa, Arnon Velmovitsky, advogado especializado em Direito do Consumidor, alertou aoSRZD sobre o que os apps podem trazer aos usuários. Segundo ele, o Lulu e o Tubby ferem a Constituição do Brasil. "Estão sendo violados os direitos mais caros de uma pessoa, que são a sua honra, sua privacidade, sua intimidade e sua imagem", afirmou.

Segundo o especialista, aqueles que se sentirem lesados com a forma como foi descrito, devem entrar com uma ação contra o aplicativo. De acordo com Arnon, pelo menos dois incisos do Artigo 5º da Constituição brasileira são feridos. Para ele, "são duas questões constitucionais bastante relevantes".

O de número quatro diz respeito ao anonimato. Ao baixar o Lulu, as mulheres têm a garantia de que não será revelada a sua identidade. O advogado afirma que o inciso impede justamente isso."A Constituição diz que 'é livre a manifestação do pensamento, sendo vedado o anonimato'. Então eu posso me manifestar contra as pessoas, mas não posso me esconder no manto do anonimato".

A outra questão problemática nos aplicativos é em relação aos danos causados. De acordo com o inciso dez do Artigo 5º, os direitos constitucionais não devem ser violados. O texto diz que "são invioláveis a intimidade, a privacidade, a honra e a imagem das pessoas, assegurando o direito de indenização por dano material ou moral decorrente da sua violação". "O aplicativo está ferindo vários direitos do consumidor. Esses quatro pilares são muito caros ao consumidor", garante Arnon.

- Aplicativo em que mulheres avaliam homens desagrada classe masculina

Além da Constituição, Arnon diz que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) também possui artigos que são violados pelos aplicativos. Segundo o Artigo 8º, "os produtos e serviços colocados no mercado de consumo não acarretarão riscos à saúde ou à segurança dos consumidores". O especialista afirma que os consumidores são lesados ao estarem no app sem dar uma autorização. "Isso traz uma instabilidade. Eu acho que o que mais causa constrangimento é você ser avaliado sem a sua autorização".

Todos os perfis que aparecem no Lulu e no Tubby são vinculados ao Facebook. Ao registrar a conta na rede social, o usuário assina um termo em que aceita que a empresa de Mark Zuckerberg use algumas de suas informações como públicas. Segundo Arnon, o Facebook "tem toda a responsabilidade do mundo". "Ele não pode ceder os dados sem a autorização das pessoas. Por mais que nas entrelinhas ele coloque uma cláusula dizendo isso, ele não pode fazer, ainda mais para um aplicativo", afirma.

De acordo com o advogado, a rede social também pode ser processada. "Se ele cedeu para uma atividade escusa, contra a lei, contra a Constituição, ele responde pelos atos. Mesmo com autorização eu não posso pegar e, fazendo uma caricatura, ceder para os traficantes uma lista de eventuais consumidores de droga", compara. Para Arnon, a empresa da Zuckerberg "vai responder pelo mau uso das informações que ele cedeu". "O Facebook colocou em risco a segurança dos seus assinantes. E vai responder por isso", disse.

- Ministério Público abre inquérito contra Lulu e Facebook

Segundo o especialista, o Código de Defesa do Consumidor garante que qualquer um que participe dos aplicativos, direta ou indiretamente, seja punido. "O CDC estabelece que todos aqueles que são os copartícipes no dano, respondam de forma solidária. O consumidor pode entrar com uma ação contra o Facebook, contra o Lulu ou contra os dois".

Programado para ser lançado nesta quarta-feira (4), o Tubby teve lançamento adiado em 48 horas. Feito como uma versão masculina do Lulu, o aplicativo tem classificações mais agressivas, como #engoletudo e #curtetapas. Arnon alerta para os homens, já que, em alguns casos, a Justiça pode enquadrá-los na Lei Maria da Penha. "Dependendo do grau de intensidade que forem essas agressões, elas podem ser até mais forte do que uma agressão física. É até possível esse enquadramento, vai depender do magistrado".

Especialista em Direito do Consumidor, o advogado sabe que toda essa polêmica poderia ter sido evitada. "Hoje o homem tem vários instrumentos, como a rede social, que deveriam ter um filtro para evitar esse tipo de aplicativo que traga mais dor do que satisfação aos consumidores".

Além da Constituição e do CDC, Arnon acredita que os dois aplicativos ferem a moral do ser humano. "Não pode nem para lá e nem para cá. Isso independe do sexo, é uma questão de respeito ao ser humano", disse ao SRZD.

http://www.sidneyrezende.com/noticia/221036+lulu+e+tubby+ferem+a+constituicao+do+brasil

Arnon Velmovitsky publica artigo na revista eletrônica CONJUR sobre direito do condômino inadimplente. Leia a seguir.

ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO

Condômino inadimplente tem direito a voto

Por Arnon Velmovitsky

Em recente julgamento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Recurso Especial 1375160, de Santa Catarina, tendo a relatoria da Ministra Nancy Andrighi, concluiu que o proprietário de várias unidades autônomas de um condomínio, inadimplente em relação a uma ou algumas delas, tem o direito de participar de Assembleia Geral, exercendo o seu direito de voto quanto às unidades adimplentes.

O referido julgado concluiu que a quitação explicitada pelo artigo 1.335, inciso III, do Código Civil Brasileiro, permite a participação e voto do condômino nas assembleias, referindo-se a cada unidade, que, para exercer o seus direitos, dentre eles votar nas assembleias gerais, tem a obrigação de estar quites com o condomínio e não o condômino.

Assim verifica-se, com bastante clareza, o acerto do acórdão, posto que, em decorrência da característica propter rem, a dívida relativa a cotas condominiais segue a unidade imobiliária. Sendo assim, o seu titular está habilitado a participar plenamente das assembleias gerais, desde que solva em dia as cotas condominiais da referida unidade.

A Ministra Nancy Andrighi ressalta que o direito de voto é da unidade condominial e não do condômino abstratamente considerado. Nesse contexto, a unidade isolada é o elemento primário da formação do condomínio, e, por via de consequência, o seu titular dispõe de direitos e deveres enquanto mantiver a sua propriedade.

Assim estabelece-se a inarredável carga vinculante, da unidade ao seu respectivo proprietário, a partir da situação jurídica da propriedade, que pode ser também exteriorizada a partir de relação possessória sobre a coisa.

As animosidades comuns em assembleias, a partir de interesses opostos ou mesmo de antigas rusgas entre condôminos, palco próprio para o arbítrio de um grupo em detrimento de outro, perde espaço com o acórdão em comento, pela transparência e fundamento trazidos a espanar qualquer dúvida sobre o tema.

O legislador estabeleceu exceção quanto à participação em assembleia geral de unidade inadimplente, no artigo 1.351, do Código Civil, autorizando a participação do condômino inadimplente – na hipótese de deliberação a respeito de mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária.

Embora o Código Civil vigente a partir de 2003, com redação diferente, previsse o quorum de dois terços dos condôminos para aprovação das matérias elencadas no seu artigo 1.351, a Lei 10.931, de 02 de agosto de 2004, contudo alterou a redação do citado artigo, o 1.351, do Código Civil, passando a exigir a unanimidade de condôminos para as deliberações ali contidas.

A mudança do referido artigo foi muito bem recebida pelos operadores do direito, posto que, embora a unidade esteja inadimplente quanto ao pagamento de cotas de condomínio, o seu titular tem o direito de deliberar em assuntos de relevância inquestionável, que alterem a própria essência do condomínio.

É inegável o acerto da nova redação, mais moderna e atualizada com às reais necessidade da sociedade, já que o condômino, embora inadimplente, tem o direito de votar em questões de maior relevância, que mudem substancialmente o prédio, afetando de forma irreversível o seu próprio interesse, em sua unidade.

O tema é instigante e não se esgota por aí, demandando dos estudiosos, intensa e diuturna apreciação, com o intuito de se buscar as soluções mais justas para a questão.

Arnon Velmovitsky é advogado especializado em Direito Imobiliário, Ouvidor da OAB-RJ e presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB.

Link para artigo original no CONJUR: http://www.conjur.com.br/2013-nov-27/arnon-velmovitsky-condomino-inadimplente-direito-voto#autores

Boletim de Direito Imobiliário publica artigo de Arnon Velmovitsky

A revista eletrônica CONJUR publica artigo de Arnon Velmovistky. Leia a seguir!

PARÂMETROS RESTRITIVOS

Uso exclusivo de área comum de condomínio é exceção

Por Arnon Velmovitsky

A utilização exclusiva de área comum por condômino é assunto polêmico, que provoca acalorados debates.

O artigo 1.331 do Código Civil contempla a possibilidade de coexistência de partes que são propriedade de uso exclusivo de cada condômino e partes que são de uso comum dos comunheiros em edificações.

O artigo 1.340 também do Código Civil disciplina a matéria, estabelecendo que "as despesas relativas às partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve".

O uso exclusivo das referidas áreas decorre de:

I - autorização formal — convenção de condomínio, memorial ou ata de assembleia geral;

II - autorização verbal — sem resistência dos demais condomínios;

III - ocupação sem autorização, por longo tempo, sem prejuízo aos demais condôminos.

O empreendedor, ao conceber a incorporação, geralmente atribui à unidade de cobertura o direito de uso e gozo da laje superior, recebendo em contrapartida valor superior pela comercialização da unidade. O direito de uso e gozo da área estará sujeito não só à aprovação da municipalidade como também da execução de cálculo estrutural, que demonstre a ausência de risco do acréscimo para as demais unidades e partes comuns do prédio. Tais condições constam expressamente da certidão de ônus reais da unidade de cobertura.

A ocupação deve ser também analisada a partir do tempo decorrido, sob a perspectiva da boa fé, explicitada no artigo 422, do Código Civil, e também dos institutos do suppressio e surrectio.

É frequente o uso exclusivo da área comum sem edificação — também denominado quintal — pelo proprietário do apartamento térreo, que passa a ter a obrigação dos gastos de sua manutenção. Este é exemplo clássico da incidência do artigo 1.340, do Código Civil brasileiro.

Em razão das novas tecnologias — que diminuíram em muito o custo dos aparelhos de ar condicionado tipo "split" —, muitos prédios abandonaram o uso de ar condicionado central, e, por via de consequência, a área comum destinada à casa de máquinas ficou ociosa. Em muitos prédios ocorre transação entre o condomínio e o morador da cobertura para que o último use exclusivamente a área vacante, mediante prévia remuneração paga ao condomínio.

Vale registrar a existência de áreas comuns, utilizados por grupos de condôminos, como é a hipótese do bicicletário.

Assim, o uso exclusivo de área comum é exceção, que sempre deverá ser analisada a partir de parâmetros restritivos de interpretação, vez que a regra geral aponta o compartilhamento do uso das áreas comuns por todos.

A revista eletrônica CONJUR publica artigo de Arnon Velmovitsky sobre os detalhes aos quais devemos estar atentos nos contratos de aluguel

Contrato de locação de imóvel estabelece direitos e deveres

O contrato de locação é o instrumento que estabelece os direitos e as obrigações do locador e do locatário e, portanto, merece aprofundado estudo e discussão, como forma de evitar ou mesmo reduzir a chance de conflitos.

Nos contratos de locações residenciais, é usual a adoção do prazo igual ou superior a 30 meses, para que o locador tenha a faculdade de denunciar o ajuste, findo o interregno ajustado, independentemente de notificação ou aviso, conforme estabelece o artigo 46 da Lei 8.245/1991.

Cabe ao locatário verificar, antes da assinatura do contrato, o estado do imóvel no qual irá morar, apontando desde já os defeitos nas instalações hidráulicas e elétricas, apetrechos que guarnecem o imóvel, condições da pintura do piso, para que fique registrada a real situação do apartamento ou casa, tendo em vista não só as suas obrigações quando da restituição do imóvel, como também para pleitear eventuais reparos indispensáveis ao uso do bem locado.

Por outro lado, é dever do locador entregar ao locatário o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, cativo ao que estabelece o artigo 22, I, da Lei do Inquilinato, pelo que é indispensável minuciosa vistoria prévia e por escrito do bem, a ser assinada e anexada ao contrato.

O locatário não responde pelas deteriorações decorrentes do uso normal do imóvel, como prevê o artigo 23, III, da Lei 8.245/91.

As obrigações de cada parte estão dispostas nos artigos 22 e 23, da Lei 8.245/91, reputando-se nulas de pleno direito as cláusulas do contrato que visem a elidir os objetivos da Lei, de acordo o disposto no artigo 45, da Lei do Inquilinato.

A fim de evitar futuras surpresas desagradáveis, cabe ao locatário verificar tudo o que cerca o imóvel: a existência de feira livre na rua, a compatibilidade dos encargos do imóvel com a sua condição financeira — cota condominial —, imposto predial, vaga de garagem — demarcada ou não —, restrições que constem na convenção de condomínio e no regulamento interno, a incidência de sol da tarde e tudo aquilo que possa a vir a incomodá-lo, diante do prazo de 30 meses e a consequente multa que terá de pagar, caso almeje rescindir o negócio antes do prazo a locação.

É necessário, ainda, examinar a data do vencimento do aluguel, a multa em caso de atraso e desocupação antecipada, local estipulado para pagamento do aluguel e demais obrigações que constem do instrumento locatício.

A multa para o locatário, em caso de rescisão antecipada, observará a proporcionalidade do cumprimento contratual, para efeito do seu cálculo e cobrança, tal qual previsto no artigo 4º da Lei 8.245/91.

Portanto, cabe ampla e anterior negociação das cláusulas contratuais em locações, para que efetivamente tais cláusulas representem o legítimo interesse das partes - o que irá contribuir para a boa relação entre locador e locatário.

Na dúvida em relação à aplicação de qualquer cláusula, irá prevalecer a intenção das partes, na conformidade do artigo 112, do Código Civil.

Last but not the least, os contratantes — locador e locatário — são obrigados a guardar, não só na conclusão como na execução do contrato, os princípios de probidade e boa fé, em estrita obediência ao artigo 422, do Código Civil.

Clique aqui e leia o artigo na íntegra, direto no portal Conjur: http://www.conjur.com.br/2013-out-31/arnon-velmovitsky-contrato-locacao-imovel-estabelece-direitos-deveres

A colunista Claudia Cataldi noticia em O Fluminense: "Arnon Velmovitsky participa de evento na Câmara Brasil - Israel, entidade da qual é vice-presidente"

Arnon Velmovitsky, vice-presidente da Câmara Brasil - Israel, esteve na cerimônia de posse
da entidade ao lado do Embaixador de Israel Rafael Eldad e do deputado federal Hugo Leal

O site CONJUR publicou novo artigo de Arnon Velmovitsky, sobre destinação do fundo de reserva de condomínios

DIREITO IMOBILIÁRIO

Condôminos podem discutir destinação do fundo de reserva

Por Arnon Velmovitsky

O fundo de reserva, instituído na convenção de condomínio ou através de assembleia geral do condomínio na qual conste na ordem do dia de forma individualizada, representa quinhão da cota condominial, que varia na maioria das vezes entre 5% a 10% do seu valor. 

Objeto de grandes discussões entre os condôminos, não só quanto a sua cobrança como também em relação a sua utilização, o fundo de reserva tem seu destino regrado pela convenção do condomínio. Cabe à administração do condomínio, através de seu representante legal – o síndico – contabilizar os créditos e débitos do fundo de reserva em conta separada.

O artigo 1334, inciso I, do Código Civil, estabelece a forma de arrecadação das cotas ordinárias e extraordinárias do condomínio, nelas incluídas a cobrança  relativa a fundo de reserva.

Os artigos 1350 e 1353, do Código Civil disciplinam a forma de reajuste da cota condominial, e também do fundo de reserva.

O fundo de reserva pode ser usado para cobrir eventual saldo devedor da conta ordinária de condomínio, efetuar o pagamento de despesa emergencial, que não está prevista no orçamento ou até para pagamento de obra futura.

Em qualquer das hipóteses de sua utilização, caberá ao síndico consultar o que consta a respeito do assunto na convenção e submeter, na próxima assembleia geral, à aprovação dos participantes da reunião o gasto realizado ou a transferência entre contas que foi efetivada – fundo de reserva e cota ordinária de condominio.

O artigo 23, parágrafo 1º, i), da Lei 8.245, de 18.10.1991, estabelece que o locatário é obrigado a pagar as despesas ordinárias de condomínio e explicita o teor de tais despesas, constando a obrigação de repor o fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas ordinárias de condomínio, a partir da data da locação do imóvel.

Nessas circunstâncias, é indispensável o correto lançamento das despesas na conta do fundo de reserva, para que seja possível identificar a natureza do gasto efetuado e, por via de consequência, se cabe ou não ao locatário o ressarcimento do locador.

A jurisprudência é pacífica quanto à obrigação do locatário de recompor parte ou a totalidade do fundo de reserva, desde que utilizado para cobertura de despesas ordinárias.

Os condôminos podem discutir a destinação do fundo de reserva, para que atenda plenamente os anseios de todos que integram o condomínio.

http://www.conjur.com.br/2013-out-16/arnon-velmovitskya-destinacao-fundo-reserva-condominios

O portal do IAB destaca o ciclo de palestras: "Novas Perspectivas do Direito Imobiliário Registral - 40 anos da Lei de Registros Públicos"

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http://www.iabnacional.org.br/article.php3?id_article=3193&var_recherche=ARNON

A coluna de Marcia Peltier, no Jornal do Commercio, noticiou o Seminário sobre os 40 anos da Lei de Registros Públicos que aconteceu no IAB, dia 27 de setembro

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Conjur publica resumo de palestras dos juristas presentes ao Seminário "40 anos da Lei de Registros Públicos", realizado no IAB, pela Comissão de Direito Imobiliário, dia 27

DIGNIDADE DO CIDADÃO

Registro do imóvel dever do Estado, diz desembargador

O Estado tem o dever de conceder o registro do imóvel a seu proprietário, já que tal ação garante dignidade ao cidadão diante da sociedade. Além disso, sem o registro, não é possível dar o imóvel como garantia em empréstimo bancário para reforma do bem. A posição é do desembargador Marco Aurélio Bezerra de Mello, do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, e foi revelada durante seminário sobre os 40 anos da Lei de Registros Públicos promovido pelo Instituto dos Advogados do Brasil.

O desembargador afirmou que, atualmente, quem mora em comunidades carentes do Rio de Janeiro muitas vezes não consegue registrar sua propriedade, pois o lote que comprou não consta em cartório. Para ele, a regularização dos imóveis pode facilitar a redução da violência. Marco Aurélio de Mello também defendeu a regularização das áreas quilombolas e informou que, ao construir em terreno alheio, construindo sobre lajes em favelas, por exemplo, o proprietário corre o risco de perder o imóvel durante o divórcio.

O juiz Luiz Henrique Oliveira Marques, que também participou do evento, afirmou que é necessária a atualização da legislação, que tem 40 anos, apontando que cabe aos juízes a correta interpretação. Isso é necessário porque os cenários relativos à habitação e moradia são diferentes do que era encontrado quatro décadas atrás, apontou o juiz.

Para Frederico Price Grechi, membro da Comissão de Direito Imobiliário do IAB, o especialista em Direito Imobiliário deve aprofundar seu conhecimento em diversos aspectos da legislação. Atualmente, segundo ele, as questões imobiliárias têm intersecções com aspectos do Código de Direito do Consumidor, com pontos do Direito Ambiental ou áreas ligadas ao Direito Tributário, por exemplo.

O mesmo vale para o profissional que atua na área de Direito Registral, defendeu o advogado Eduardo Sócrates. Ele disse que entre os aspectos que exigem atenção especial estão o Direito de Família e questões sobre sucessões. Sócrates também defendeu a maleabilidade de alguns aspectos legislativos, o que poderia simplificar o processo de registros. 

Clique no link a seguir e leia a matéria original: http://www.conjur.com.br/2013-set-30/desembargador-tj-rj-ve-registro-imovel-dever-estado

Novo artigo de Arnon Velmovitsky publicado hoje na revista CONJUR sobre a importância das Assembleias Condominiais, suas necessidades e cuidados para realizá-las corretamente

ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO

Cuidados em reuniões resultam em ganhos para condôminos

Por Arnon Velmovitsky

A assembleia condominial é a reunião dos condôminos com a finalidade de deliberar sobre assuntos importantes da coletividade, desde a aprovação de contas, passando pelo orçamento para efeito de rateio de despesas, até a escolha do síndico, conselheiros, obras a serem levadas a efeito, punição de condôminos e apreciação de recursos dos condôminos contra multas aplicadas.

As assembleias podem ser ordinárias ou extraordinárias.

A assembleia geral ordinária é convocada anualmente, conforme estabelece o artigo 1.350, do Código Civil, e tem por objetivo aprovar as contas do exercício que se finda, o orçamento para o próximo período, e, caso esteja no prazo previsto na convenção, eleger os membros da administração – síndico, subsíndico, conselheiros titulares e suplentes.

O mandato do síndico, estabelecido na convenção de condomínio, não poderá ser superior a dois anos, com direito a renovar-se, em sintonia com o disposto no artigo 1.347, do Código Civil.

A assembleia geral extraordinária, convocada pelo síndico ou por um quarto dos condôminos, tem por finalidade apreciar e deliberar sobre os assuntos relevantes do condomínio, tais como a realização de obras, apreciação de punição imposta a condômino, intimações recebidas pelo condomínio e outros assuntos de interesse comum.

A convocação da assembleia é enviada no prazo estabelecido na convenção de condomínio e entregue aos condôminos, através de carta protocolada ou registradas, a fim de evitar futuro questionamento de nulidade.

O presidente da mesa, eleito no início da assembleia, indicará secretário, sendo também responsável por decidir as questões de ordem. Verificará também o quorum exigido para cada tópico da ordem do dia, especialmente os previstos no artigo 1.341, do Código Civil, referentes a obras voluptuárias, ou ainda as úteis e necessárias. Caso não seja atingido o quorum mínimo, o Presidente mandará constar da ata que o item da pauta não foi aprovado.

O locatário tem o direito de participar da Assembleia Geral, mesmo sem procuração do locador, na hipótese de sua ausência, nas deliberações que envolvam despesas ordinárias de condomínio, em obediência ao artigo 83, da Lei 8.245/91.

Prática comum mas condenável é a lavratura da ata após o encerramento da Assembleia. Muitas das vezes tal procedimento gera dúvidas e intromissões indevidas de terceiros, na busca de alterar o que foi efetivamente decido.

A boa norma determina a imediata lavratura da ata pelo secretário, após a votação de cada item e a leitura em voz alta para que todos aprovem o texto votado.

A Lei 4.591/64 determinava a distribuição de cópia da ata aos condôminos no prazo de até oito dias, obrigação que não foi mantida pelo Código Civil vigente. De qualquer forma é importante verificar o que consta na convenção em relação ao tema e, caso esta nada estipule, utilizar o prazo de até oito dias.

As assembleias que tratem de assuntos importantes deverão ser registradas no cartório de títulos e documentos, a não ser que a convenção condominial obrigue o registro de todas as atas.

A adoção dos cuidados acima especificados irá prevenir a ocorrência de questionamentos e litígios em relação ao que foi decidido, redundando em ganhos de segura e lisura para todos os condôminos bem como para o condomínio.

Arnon Velmovitsky é advogado especializado em Direito Imobiliário, Ouvidor da OAB-RJ e presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB.

Revista Consultor Jurídico, 2 de outubro de 2013

Leia na íntegra, clicando a seguir: http://www.conjur.com.br/2013-out-02/arnon-velmovitsky-cuidados-reunioes-resultam-ganhos-condominos

O Seminário sobre os 40 anos da Lei de Registros Públicos, realizado no IAB, no último dia 27, reuniu juristas renomados do país. Veja as fotos.

Dr. Eduardo Sócrates (no alto, à esquerda) fala sobre a importância do Direito Registral para a sociedade.

Abaixo, na mesa de debates, Dr. Jacksohn Grossman conduz o encontro, onde Eduardo Sócrates (à esquerda) e Albert Danan (à direita) discorreram sobre a legislação registral, sua necessidade de ajustes e os esforços de interpretação dos juristas diante da sociedade atual.

Dr. Arthur Rios aguarda a hora de sua explanação no plenário.

Ao fundo, Marco Aurélio Bezerra de Melo (Desembargador) e Eduardo Sócrates (Tabelião do 1º Ofício de Volta Redonda).

O Juiz Luis Henrique de Oliveira Marques e Dr. Arnon Velmovitsky, à frente da mesa no Seminário sobre os 40 anos da Lei de Registros Públicos.

O Seminário sobre os 40 anos da Lei de Registros Públicos, dia 27, no IAB, trouxe grandes nomes do meio jurídico aos debates. Confira.

Ao alto, à esquerda, Dr. Arnon, Dr. Arthur Rios e o Desembargador Marco Aurélio Bezerra de Melo.

Dr. Arnon Velmovitsky, presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB (Instituto dos Advogados Brasileiros), e Dr. Frederico Price Grechi, integrante da mesma Comissão, presidiram a mesa de debates.

Dr. Arthur Rios, também professor de Direito, cometa que é preciso simplificar a regularização das propriedades no Brasil.




Desembargador Marco Aurélio, novamente, em seu discurso quando, oportunamente, comentou ser dever do Estado assegurar dignidade ao cidadão e a lei de registros públicos, neste sentido, proporciona o direito de propriedade.

Seminário “Novas Perspectivas do Direito Registral – 40 Anos Da Lei De Registros Públicos”

Dr. Albert Danan

Seminário “Novas Perspectivas do Direito Registral – 40 Anos Da Lei De Registros Públicos”

 Desembargador Marco Aurélio Bezerra de Melo

 Dr. Arthur Rios

Dr. Eduardo Sócrates

A coluna Enfoque Jurídico, do Jornal do Commercio, noticiou o Seminário "Novas perspectivas do Direito Imobiliário - Os 40 anos da Lei de Registros Públicos", que acontece amanhã, 27, na sede do IAB

Jornow - Notícia: Seminário de Direito Imobiliário no IAB, dia 27, traz grandes juristas do setor em debates abertos ao profissionais do meio jurídico, com entrada franca

Confira: http://www.jornow.com.br/jornow/noticia.php?idempresa=3264&num_release=109307

Veja no site Difundir o release do seminário "Novas Perspectivas do Direito Registral – 40 Anos da Lei de Registros Públicos”

Leia o release na íntegra através do link http://www.difundir.com.br/site/c_mostra_release.php?emp=3264&num_release=109307&ori=V

Seminário "Novas Perspectivas Do Direito Registral – 40 Anos Da Lei De Registros Públicos" saiu no site Overmundo

Confira no link a seguir: http://www.overmundo.com.br/overblog/seminario-novas-perspectivas-do-direito-registral

Conjur publica artigo de Arnon Velmovitsky sobre os direitos e deveres do locatário. Confira!

PARTICIPAÇÃO DA SOcIEDADE

Direitos e deveres do locatário são equilibrados e atuais

Por Arnon Velmovitsky

A Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, também conhecida como a Lei do Inquilinato, estabelece os direitos e deveres do locatário, não só no que diz respeito ao pagamento de aluguéis e encargos, mas também em relação à conservação do imóvel e a aplicação de multa, nas diferentes hipóteses de rescisão da locação.

As obrigações do proprietário e do inquilino integram a Seção IV da referida Lei e encontram-se especificadas nos artigos 22 e 23 respectivamente, ficando claro que cabe ao locador o pagamento de despesas extraordinárias de condomínio, vale dizer, as que não dizem respeito aos gastos rotineiros de manutenção do prédio.

Em relação a certas despesas, vez por outra surge dúvida quanto a quem cabe o seu pagamento, como é o caso do rateio do custo de demissão de funcionário antigo, anterior ao tempo da locação do imóvel, devendo prevalecer a proporcionalidade para aferir o que cabe a cada um.

O locatário é obrigado a cumprir a Convenção e o Regulamento Interno do prédio, arcando com as penalidades na hipótese do seu descumprimento. Vale salientar que o responsável pecuniário perante o condomínio é o proprietário, que irá se ressarcir do gasto feito junto ao locatário.

Na hipótese de rescisão da locação, motivada pela transferência do locatário pelo seu empregador, não incide a cobrança da multa contratual, desde que avise o locador com antecedência de 30 dias, por expressa disposição do artigo 4º, parágrafo único, da Lei 8.245/91.

Na hipótese de denúncia imotivada, o inquilino responderá pela multa, obedecida a proporcionalidade ao período do descumprimento, em sintonia com o disposto no artigo 4º, da Lei do Inquilinato.

A Lei faculta ao locatário, ainda, a rescisão antecipada do contrato, mediante o pagamento de multa, como foi visto acima, o que contudo é negado ao locador, que é obrigado a respeitar a locação, pelo prazo que for ajustado no contrato.

É dever do locatário comunicar ao locador todo e qualquer problema que apresente o imóvel, tal como vazamento que cause ou sofra de outra unidade, deterioração de canos, parte elétrica, hidráulica e demais apetrechos que guarnecem o imóvel.

Em caso de separação do casal, cabe ao locatário comunicar de imediato o fato ao locador, para que tome conhecimento de quem permanecerá no imóvel, vez que a Lei prevê que a "locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel" (artigo 12).

Nessa hipótese, poderá o fiador exonerar-se da fiança, devendo o novo locatário buscar uma das garantias locatícias, viabilizando a sua permanência no imóvel.

O locatário também poderá exercer o seu direito de preferência na aquisição do imóvel, desde que o faça no prazo de 30 dias, a partir de sua inequívoca notificação em relação às condições de venda almejadas pelo proprietário, que deverão ser bem pormenorizadas, inclusive quanto à exibição da documentação relativa ao imóvel.

É obrigação do inquilino viabilizar o ingresso no imóvel de possíveis candidatos a sua compra, dentro de horário pré-definido, de comum acordo com o locador, caso não almeje a sua aquisição.

Verifica-se do acima exposto que os direitos e deveres do locatário, previstos em lei prestes a completar 22 anos de vigência, são bem equilibrados e atuais, posto que decorrem de ampla discussão da sociedade, na qual todos os interessados tiveram chances de se manifestar.

Arnon Velmovitsky é advogado especializado em Direito Imobiliário, Ouvidor da OAB-RJ e presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB.

Revista Consultor Jurídico, 18 de setembro de 2013

http://www.conjur.com.br/2013-set-18/arnon-velmovitsky-direitos-deveres-locatario-sao-equilibrados-atuais

Dr. Arnon Velmovitsky fala ao portal do Sidney Rezende sobre o caso dos policiais que tiveram dados pessoais divulgados por hackers

RJ: policiais podem processar estado por vazamento de dados pessoaisLucas Torres

Os policiais militares do Rio de Janeiro estão em perigo. Essa é a opinião do presidente da Associação de Praças da Polícia Militar e do Corpo de Bombeiros do Rio, Vanderlei Ribeiro, depois do vazamento de dados pessoais de 50 mil policiais, na última quinta-feira. Com um clique, qualquer pessoa pôde ter em mãos endereço, telefone, e-mail, CPF e até mesmo o número de contas bancárias dos agentes.

A autoria da invasão dos dados sigilosos foi assumida pelo grupo "Anoncyber & Cyb3rgh0sts", ligado ao Anonymous. Os invasores afirmam que obtiveram os dados a partir do site do Programa Estadual de Integração na Segurança (Proeis). Para Vanderlei, o governador Sergio Cabral deve se retratar publicamente pela falha no sistema de segurança do site e por ter "exposto os policiais ao risco de vida":

"A PM aguarda uma resposta do governo. Imagine o tráfico ter acesso a esses dados, como fica a situação? O policial não vai ter mais a tranquilidade para trabalhar, sabendo que algum criminoso pode se vingar ameaçando sua família. É uma situação delicada, está todo mundo preocupado", afirmou ao SRZD Vanderlei, que também pede que medidas sejam tomadas em relação ao site do governo que contém os dados dos servidores. "Só investigar não basta. É preciso reestruturar o sistema e oferecer a segurança necessária", defende.

O presidente da associação, que representa cerca de 6 mil agentes associados, afirmou que pretende acionar o Ministério Público para que a investigação envolvendo a invasão - e que pode apontar falhas de segurança no sistema - ocorra de forma transparente. Ainda assim, Vanderlei disse colocar o departamento jurídico da associação à disposição a policiais que não façam parte da organização.

Policiais podem processar estado por falha de segurança

Segundo o advogado especializado em causas cíveis Arnon Velmovitsky, a Constituição assegura aos servidores públicos o direito de defesa por conta dos danos a que foram expostos ao terem seus dados divulgados na Internet, com base no artigo 37. Por serem concursados e terem estabilidade, não há risco de perda do cargo com a ação.

"Se o estado causou dano ao agente público, deve ressarcir os riscos e quebra da privacidade do agente", explicou, destacando que o valor da indenização é variável dependendo da função exercida: "Cada agente deve buscar seus direitos pelo dano moral causado", disse ao SRZD.

De acordo com o advogado, independente do resultado das investigações da Polícia Civil, os servidores podem entrar na Justiça por já ter havido a exposição ao perigo pelo vazamento de informações do portal.

"É fato incontroverso, ou seja, já houve lesão ao direito de privacidade do agente e o estado é responsável por tudo o que vier a acontecer com o policial desde o vazamento", disse, exemplificando danos materiais, caso algum policial tivesse interferência em suas contas bancárias. "O bandido nunca teria acesso a esses dados se não houvesse a falha de segurança", destacou.

Investigação da polícia é obrigatória, diz advogado

Segundo o advogado Gustavo Teixeira, o responsável pela invasão será julgado pelo que ficou conhecido como Lei Carolina Dieckmann, artigos da Constituição que tratam de violações de dados pela internet. De acordo com o especialista, a pena pode variar de 6 meses a 2 anos de detenção, segundo o artigo 154-A.

"Como a invasão foi feita contra a administração pública, a Delegacia de Repressão a Crimes de Informática (DRCI) tem a obrigação de iniciar a investigação, independente de pedidos dos servidores", frisou.

http://www.sidneyrezende.com/noticia/216695+rj+policiais+podem+processar+estado+por+vazamento+de+dados+pessoais