SITUAÇÃO PECULIAR
Locatário
não pode ter seu único bem penhorado
As controvérsias em relação à
responsabilidade do fiador por dívida do locatário afiançado já se encontram
pacificadas pelos tribunais superiores.
Em tempos pretéritos, o mercado
imobiliário passou por sobressaltos, com a decisão monocrática do ministro Carlos
Velloso no Recurso Extraordinário 352940, acolhendo a tese da impenhorabilidade
do bem do fiador, calcada na Emenda Constitucional 26, de 2000.
Posteriormente, com o julgamento
do Recurso Extraordinário 407.688, o Supremo Tribunal Federal sedimentou o
entendimento da possibilidade de penhora do único imóvel do fiador, restaurando
a tranquilidade do mercado até então abalada, com a sensível diminuição
da oferta de imóveis para locação e a indesejada elevação dos preços
praticados.
A questão atinente à validade da
fiança, após o prazo estipulado para vigência do contrato, mas até a entrega
das chaves, foi reconhecida pelos Embargos em Recurso Especial 566.633-CE, e
posteriormente contemplada pela Lei 12.119/2009, que deu nova redação ao artigo
39 da Lei 8.245/91, desde que houvesse expressa previsão contratual que
contemplasse a referida hipótese.
Não resta dúvida que o tema
envolve debates acalorados, ante as peculiaridades do instituto da fiança,
prestada graciosamente à pessoa supostamente conhecida e das relações do
fiador, que, por díscolos motivos não honra os compromissos contratuais
pactuados.
As milhares de demandas, em curso
nos tribunais brasileiros, onde se discute os diversos aspectos da validade e
extensão da fiança, passaram então a ter desfechos contrários às teses
minoritárias, em razão das reiteradas manifestações do STJ e do STF.
Esse é o quadro atual.
Resta enfrentar questão que
desafia especialmente o princípio da sociabilidade: o bem de família do
locatário não pode ser penhorado em caso de dívida oriunda de contrato de
locação?
Inexiste no ordenamento jurídico
norma para submeter à constrição o bem de família do locatário.
Por via de consequência, não é
outro o entendimento da jurisprudência, inclusive do Superior Tribunal de
Justiça (STJ), verificado no Recurso Especial 263114-SP, no qual o fiador
buscou, sem sucesso, penhorar bem do afiançado e inquilino em ação
regressiva de ressarcimento do “quantum” pago por dívida locativa.
Depara-se, assim, com situação
inusitada: o garantidor, após quitar o débito do afiançado, em contrato
prestado sem recebimento de qualquer vantagem, é impedido exercer o seu regular
direito de regresso, ao buscar a penhora do único bem do devedor.
É indispensável encontrar solução
para esta peculiar situação jurídica, que restabeleça os princípios da
sociabilidade e da isonomia, com a modificação da Lei 8.009/90, ampliando a
incidência da penhorabilidade para o bem de família do locatário.
Arnon Velmovitsky é advogado especializado em
Direito Imobiliário, Ouvidor da OAB-RJ e presidente da Comissão de Direito
Imobiliário do IAB.
Fonte: Revista Consultor
Jurídico, 7 de agosto de 2013
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